助推房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的期房銷售制度，終于在海南省走向終結(jié)。

　　7日晚間，海南省對外宣布，自3月7日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。與此同時，全省限購政策進一步加碼，本省戶籍和常住居民家庭禁止購買2套(不含)以上安居型商品住房和市場化商品住房。

　　與海南取消預(yù)售相對應(yīng)的是，2月以來多數(shù)地市針對房地產(chǎn)的政策微調(diào)顯得更為友好。6日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳對外發(fā)布《關(guān)于統(tǒng)籌推進住建領(lǐng)域疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展工作的實施意見》(下稱《意見》)，要求統(tǒng)籌做好住建領(lǐng)域經(jīng)濟社會發(fā)展工作，適度降低商品房預(yù)售條件和預(yù)售資金監(jiān)管留存比例。

　　不完全統(tǒng)計顯示，僅2月份，就有超過60個城市發(fā)布了不同程度的房地產(chǎn)調(diào)控政策，內(nèi)容涵蓋放寬預(yù)售條件、減少企業(yè)資金壓力、延緩公積金月供以及下調(diào)公積金首付比例等。

　　各地相繼釋放出對于樓市的松綁信號，以及中央積極強化金融支持開展多次釋放流動性操作，購房者對于樓市前景的信心指數(shù)提升，部分敏感資金開始將樓市作為避險之地。

　　微調(diào)政策以松綁為主

　　商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)先支付定金或房款的行為。這些在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的、沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證房屋被稱為期房。1994年中國出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》，建立了預(yù)售許可制度，并對預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。目前，各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上。

　　在預(yù)售制度下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可放大資金杠桿，財務(wù)成本較現(xiàn)房銷售大幅下降。若期房改為現(xiàn)房銷售，將對房企開發(fā)資金提出更高挑戰(zhàn)，且項目財務(wù)成本大幅上升。早在2018年，廣東等省市曾流傳會取消預(yù)售制，鑒于該制度對樓市影響深遠，截至目前，仍只有雄安新區(qū)采取現(xiàn)房銷售制度。此番海南步雄安后塵，是全國首個取消預(yù)售制的省份。

　　海南取消期房預(yù)售，以及再度重申全島限購，被視作在轄區(qū)內(nèi)針對樓市的調(diào)控升級。2018年4月22日海南實施全島限購政策以來，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯下滑，2019年同比下降22.1%，同期商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%。

　　疫情暴發(fā)以來，海南是罕有針對房地產(chǎn)“加負”省份，更多地方選擇“減負”操作。

　　6日，山東出臺的《意見》指出，2020年6月30日前，已領(lǐng)取施工許可證的房地產(chǎn)開發(fā)項目，因疫情影響施工建設(shè)的，在完成基礎(chǔ)工程前提下，適度降低申請商品房預(yù)售許可的建設(shè)進度條件。已領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的項目，視情增加1~2個商品房預(yù)售監(jiān)管資金撥付節(jié)點，并適度降低各撥付節(jié)點監(jiān)管資金留存比例，但一般不低于《山東省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》規(guī)定的留存比例10個百分點。

　　中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，僅2月份，就有超過60個城市發(fā)布了不同程度的房地產(chǎn)調(diào)控政策，內(nèi)容涵蓋放寬預(yù)售條件、減少企業(yè)資金壓力、延緩公積金月供以及下調(diào)公積金首付比例等。

　　針對多地出臺寬松政策，市場普遍預(yù)期2020年樓市政策環(huán)境將相對寬松。中國指數(shù)研究院預(yù)計，3月將有越來越多城市跟進，并且政策惠及的內(nèi)容將更加完善。在此政策利好下，房企擺脫疫情影響，走向平穩(wěn)運行的步伐將加快。

　　克而瑞研究中心也發(fā)布報告稱，預(yù)計在疫情結(jié)束后，中國房地產(chǎn)將進入到一輪長期平穩(wěn)發(fā)展，房住不炒，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期是房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律，房地產(chǎn)行業(yè)也仍將繼續(xù)發(fā)揮中國經(jīng)濟壓艙石和穩(wěn)定劑的作用。

　　不過，國家層面對于“房住不炒”的基調(diào)并未放松，“穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)對各地樓市調(diào)控的政策拿捏提出更高挑戰(zhàn)。截至目前，涉及樓市松綁的城市，以三四線城市居多，一二線主要城市大多沒有明確調(diào)整。

　　3月3日，廣州曾發(fā)文擬取消商服類項目(公寓、商鋪、寫字樓)限購政策，但在第二日，該政策便從相關(guān)政府網(wǎng)站上消失，至今未有進一步說明。廣州市建設(shè)局相關(guān)人士對第一財經(jīng)表示，一切以官網(wǎng)公告為準(zhǔn)。

　　在分析人士看來，海南與山東等地方出現(xiàn)調(diào)控方向相反的做法足以顯示“房住不炒”主基調(diào)下，地方如何更好探索“一城一策”的樓市政策調(diào)控邊際。廣東省房地產(chǎn)研究會執(zhí)行會長韓世同表示，樓市當(dāng)前調(diào)控的難點在于如何實現(xiàn)防范經(jīng)濟的系統(tǒng)性風(fēng)險與確保房價平緩回落并挽救地方經(jīng)濟頹勢二者之間統(tǒng)一。

　　“雖然政府新近提出了發(fā)展‘新基建’以刺激提振經(jīng)濟，但是遠水不解近渴，房地產(chǎn)作為地方經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)的地位并沒有發(fā)生改變。‘穩(wěn)地價、穩(wěn)房價’的同時，如何‘穩(wěn)預(yù)期’就是考驗地方政府拿捏政府的管理智慧。”韓世同指出，地方政府調(diào)控中也要嚴(yán)格防止借救市之名松綁樓市而引起新一輪樓市價格上漲。

　　需密切關(guān)注樓市動向

　　2月以來，中央積極強化金融支持，開展多次釋放流動性操作，加大貨幣信貸支持力度，資金面的相對寬松，樓市再度升溫預(yù)期正在抬頭。市場已快速作出反應(yīng)，近幾日，地產(chǎn)股已走出一波上漲行情；而樓市上，購房者重新回到市場的跡象已經(jīng)顯露。

　　7日，廣州亞運城推出8.8折優(yōu)惠促銷，案場人氣旺盛，一掃2月售樓部門可羅雀的陰霾。

　　同一日的深圳，年后首個2000萬級豪宅盤招商太子灣·灣璽入市。據(jù)了解，至當(dāng)日晚間，該盤推出的104套豪宅已悉數(shù)售罄，日光再現(xiàn)。

　　多位前來現(xiàn)場的人士告訴第一財經(jīng)記者，主要是看中了樓盤的投資價值。一位車牌掛著粵港兩地牌的陳姓私家車主稱，兩天前，他就有聽身邊朋友在議論招商太子灣。“實在不知道買些什么產(chǎn)品來投資，想來想去還是這種好地段又站在政策風(fēng)口的樓盤最安全穩(wěn)妥。”

　　第一財經(jīng)記者在該盤現(xiàn)場看到，不少人擠在售樓部。出于安全防護考慮，項目很快就被蛇口街道辦等要求限制人流暫停接客。

　　有市場人士透露，2月下旬以來，部分擔(dān)憂量化寬松導(dǎo)致貨幣貶值的購房者，便萌生買房避險的心態(tài)，不少豪宅樓盤均迎來今春首批成交。

　　匯生國際融資總裁黃立沖在接受第一財經(jīng)記者采訪時也表示，只要貨幣寬松、疫情持續(xù)的基本環(huán)境不變，既得利益者基于資金避險、忌憚資產(chǎn)貶值縮水的核心訴求，主動尋求鎖定高保值增值的投資產(chǎn)品的現(xiàn)象就仍會是個新趨勢。

（文章來源：第一財經(jīng)日報）