近日，第一太平戴維斯發(fā)布《Savills 大灣區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓指數(shù)》報(bào)告。報(bào)告顯示，2019 年下半年，在經(jīng)濟(jì)不確定因素及供過(guò)于求的疊加壓力下，多城租金和價(jià)格指數(shù)下跌。同時(shí)，八城總租用成本亦有所下降，但因港澳與內(nèi)地城市總租用成本差異仍較顯著，港澳企業(yè)后勤辦公的租賃需求外溢至廣深珠現(xiàn)象較上半年更趨明顯。

多城租金和價(jià)格指數(shù)均下跌

2019 年下半年內(nèi)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩、多城新增供應(yīng)過(guò)量等因素的綜合影響下，粵港澳大灣區(qū)（簡(jiǎn)稱(chēng)“大灣區(qū)”）甲級(jí)寫(xiě)字樓租金指數(shù)和價(jià)格指數(shù)均呈下跌勢(shì)頭。其中，甲級(jí)寫(xiě)字樓租金指數(shù)半年度環(huán)比下跌2.5%至166.6，但其十年期漲幅仍達(dá)66.6%之高。具體來(lái)看，香港租金指數(shù)環(huán)比下跌1.5%至192.6，但仍居大灣區(qū)眾城之首；租金指數(shù)跌幅最高的城市為深圳，環(huán)比下降5.4%至147.6，廣州租金指數(shù)環(huán)比下降1.5%至155.5。

同期，大灣區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌 3.6%至209.2。其中，香港價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌 5.1%至249.9。在經(jīng)濟(jì)放緩以及融資渠道收緊所導(dǎo)致的現(xiàn)金流動(dòng)性不足的共同影響下，深圳和廣州價(jià)格指數(shù)分別環(huán)比下降3.2%至213和3.1%至154。不過(guò)，值得注意的是，東莞和惠州因基建的完善、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的交付加之政策支持提振業(yè)主信心，東莞和惠州價(jià)格指數(shù)雙雙小幅增長(zhǎng)，分別環(huán)比增長(zhǎng) 3.5%和1.4%。

港澳需求外溢至廣深珠現(xiàn)象更趨明顯

2019 年下半年，大灣區(qū)十一城甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)共計(jì)達(dá) 140 萬(wàn)平方米，其中，深圳為主要的新增供應(yīng)來(lái)源，占區(qū)域總新增供應(yīng)的 75.4%。截至2019年末，大灣區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)總新增存供應(yīng)量累計(jì)達(dá)2730 萬(wàn)平方米。

同期，大灣區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均空置率環(huán)比增長(zhǎng)2.5 個(gè)百分點(diǎn)至16.3%，香港和廣州空置率仍維持在個(gè)位數(shù)水平，分別為4.7%和4.8%，報(bào)告認(rèn)為，持續(xù)的供過(guò)于求疊加經(jīng)濟(jì)放緩令深圳和佛山等內(nèi)地城市空置率有所上升，而珠海、東莞和惠州的租賃需求則有所增長(zhǎng)，市場(chǎng)去化加速。

2019 年下半年，多城租用成本降幅明顯，香港與內(nèi)地城市之間的總租用成本差距仍然顯著。報(bào)告指出，這是由包括社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的不確定性、供需的不平衡以及市場(chǎng)的季節(jié)性因素在內(nèi)的多個(gè)因素造成的。數(shù)據(jù)顯示，香港的總租用成本達(dá)人民幣每平方米每月866.0元，分別約為深圳和廣州總租用成本的3.8倍和4.2倍。

其中，包括香港、廣州、深圳、珠海在內(nèi)的八個(gè)城市的寫(xiě)字樓總租用成本均有所下降，而其余三城則呈現(xiàn)增長(zhǎng)。具體而言，深圳錄得最高跌幅，環(huán)比下跌 6.7%；而東莞則錄得最大漲幅，環(huán)比增長(zhǎng) 2.1%。部分港澳企業(yè)對(duì)后勤辦公的租賃需求外溢和搬遷至廣深珠的現(xiàn)象較上半年更為明顯。

廣深港步入租金下降初期

報(bào)告認(rèn)為，在多城經(jīng)濟(jì)環(huán)境和供需關(guān)系等多種因素變化的影響下，大灣區(qū)八城的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金表現(xiàn)步入新的市場(chǎng)周期。截至 2019 年末，香港、深圳和廣州處于下降初期，而如珠海和東莞等城則步入下降末期。

深圳的供過(guò)于求情況加劇，加之當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)放緩現(xiàn)狀，促使其租金已連續(xù)四季度下跌，租金指數(shù)半年度環(huán)比下跌5.4%至147.6，跌幅居大灣區(qū)眾城之首。廣州市場(chǎng)較深圳則表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定，但廣州多數(shù)業(yè)主于下半年有所行動(dòng)，如在包括租金及租賃條款在內(nèi)的商務(wù)談判上表現(xiàn)出更大的彈性，以應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)放緩、租賃需求增長(zhǎng)緩慢和計(jì)劃于2020年入市的大量新增供應(yīng)。因此，廣州租金指數(shù)半年度環(huán)比小幅下降1.5%至155.5。

報(bào)告分析稱(chēng)，盡管近期發(fā)生的新冠肺炎疫情已然對(duì)整體市場(chǎng)造成一定的短期影響，但大灣區(qū)寫(xiě)字樓市的資產(chǎn)表現(xiàn)預(yù)計(jì)仍將取決于市場(chǎng)自身的長(zhǎng)期基本面情況，譬如經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)供需動(dòng)態(tài)等，而非由突發(fā)的疫情所主導(dǎo)。另外，近期深圳和珠海提供的不同程度的政策支持，吸引了眾多企業(yè)落戶(hù)，繼而催生更多寫(xiě)字樓租賃需求，并提振市場(chǎng)信心。