中國(guó)人對(duì)房地產(chǎn)的熱愛(ài)，其實(shí)跟美國(guó)總統(tǒng)特朗普對(duì)美股的熱愛(ài)，是一樣的。

　　有人說(shuō)，跟美國(guó)股市對(duì)標(biāo)的中國(guó)資產(chǎn)，不是A股，而是中國(guó)樓市；美股科技股龍頭漲得歡，對(duì)標(biāo)的是中國(guó)一線樓市的反彈，比如深圳。最近深圳的樓市火到不行，深圳千萬(wàn)豪宅被秒光的新聞不斷刷屏！還有“百萬(wàn)喝茶費(fèi)”、“500萬(wàn)以下的房子基本賣(mài)沒(méi)了”……等等新聞層出不窮，這輪地產(chǎn)行情被稱為“疫情景氣”。

　　到底誰(shuí)在購(gòu)買(mǎi)深圳的房子？背后是一場(chǎng)金融加杠桿的游戲，而這跟新冠疫情密切相關(guān)，因?yàn)橐咔?，一系列小微企業(yè)紓困措施出臺(tái)，讓大部分銀行放寬抵押貸、經(jīng)營(yíng)貸等貸款項(xiàng)目，部分購(gòu)房者借此也找到了新的加杠桿機(jī)會(huì)。

　　這個(gè)游戲怎么玩？基金君從一位地產(chǎn)中介找到了答案。

　　深圳豪宅火了

　　“有一種核心資產(chǎn)，叫深圳的房子”。盡管全國(guó)仍在防控疫情，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)近期已十分熱鬧。

　　4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，3月份70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)微漲，但總體較為穩(wěn)定。3月新房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量達(dá)38個(gè)，比2月的21個(gè)明顯增加；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為32個(gè)，明顯高于2月份的14個(gè)。

　　數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量明顯增加。70個(gè)大中城市中，西寧、杭州、銀川、等10個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅居前。北上廣深4個(gè)一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%。其中， 深圳領(lǐng)漲，上海微漲，北京持平，廣州下降。

　　據(jù)報(bào)道，3月7日，深圳南山區(qū)招商蛇口太子灣·灣璽開(kāi)盤(pán)，推出104套公寓，均價(jià)11萬(wàn)元/㎡，總價(jià)2000萬(wàn)元起，結(jié)果當(dāng)晚104套全部售罄。

　　3月13日，太子灣·灣璽推出14套房源，建筑面積約360平米、370平米，4200萬(wàn)起步價(jià)，下午14時(shí)開(kāi)始選房，僅8秒就宣告售罄，銷(xiāo)售金額達(dá)6億元。

　　4月5日，太子灣·灣璽第三次開(kāi)盤(pán)，單價(jià)9萬(wàn)元~13萬(wàn)元/㎡，總套價(jià)格2900萬(wàn)元~5500萬(wàn)元，合計(jì)54套公寓，半天時(shí)間全部售罄，合計(jì)吸金約23億元。

　　值得注意的是，“天價(jià)喝茶費(fèi)”也開(kāi)始重出江湖，三個(gè)寶安中心區(qū)的千萬(wàn)豪宅項(xiàng)目被傳需加價(jià)百萬(wàn)方可購(gòu)房。對(duì)此，深圳市寶安區(qū)住建局也于日前發(fā)布通知稱，收取“喝茶費(fèi)”等價(jià)外費(fèi)樓盤(pán)暫停全部房源網(wǎng)簽權(quán)限。

　　新冠肺炎疫情仍在全球持續(xù)蔓延，對(duì)經(jīng)濟(jì)造成巨大沖擊。對(duì)于外貿(mào)出口規(guī)模連續(xù)27年居內(nèi)地大中城市首位的深圳而言，壓力自然不小。正因如此，深圳樓市本輪的“疫病景氣”被認(rèn)為是來(lái)得突然。

　　為什么都在瘋搶深圳的房子？

　　有業(yè)內(nèi)人士透露，近期深圳房?jī)r(jià)大漲的主要原因是，企業(yè)主全款買(mǎi)了房之后，可以用來(lái)做抵押低息貸款。而這一套利模式與地方政府頒布的疫情期間“中小微企業(yè)貸款貼息項(xiàng)目實(shí)施辦法”有關(guān)。

　　據(jù)多位房地產(chǎn)銷(xiāo)售、中介透露，這一波樓市主力軍以改善需求和投資客為主，他們出手迅速，對(duì)房?jī)r(jià)承受能力較強(qiáng)，不單純出于投資目的，更多是將樓市作為資金避險(xiǎn)的港灣。

　　而據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，主要是投資客的涌入。僅僅是依靠剛需置業(yè)者，很難出現(xiàn)這樣的快速拉升現(xiàn)象，但一個(gè)點(diǎn)被引爆，就難免會(huì)傳導(dǎo)到其他區(qū)域，所以很多剛需置業(yè)者也被搞得不安。

　　基金君也從一位熟悉的中介了解了情況，中介稱，現(xiàn)在引起疫情蔓延，全球都在放水救經(jīng)濟(jì)，而投資者害怕資產(chǎn)貶值，選擇在深圳購(gòu)房保值。

　　有分析認(rèn)為，市場(chǎng)對(duì)于通脹和貨幣貶值的預(yù)期非常強(qiáng)烈，深圳作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)最發(fā)達(dá)的城市之一，必然成為各路避險(xiǎn)資金尋求資產(chǎn)保值增值的首選城市，這些資金快速涌入樓市，專(zhuān)門(mén)搶購(gòu)好地段的好房子，導(dǎo)致深圳樓市局部異動(dòng)顯著。

　　具體怎么操作呢？表面上跟房地產(chǎn)相關(guān)的貸款政策仍未松動(dòng)，但疫情給一些投資客提供了一個(gè)新的機(jī)會(huì)——金融機(jī)構(gòu)通過(guò)調(diào)整政策、落實(shí)優(yōu)惠利率來(lái)扶持小微企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，這種貸款似乎也被一些投資客看中。

　　上述中介簡(jiǎn)單地跟基金君介紹操作手法。

　　這筆貸款有多便宜？微博也有博主簡(jiǎn)單算了一下。

　　原來(lái)，如果名下有一套紅本在手的房子以及注冊(cè)公司，就可以嘗試申請(qǐng)。至于究竟能貸到多少，銀行會(huì)通過(guò)隨機(jī)抽取的評(píng)估公司來(lái)衡量，一般按照評(píng)估價(jià)7成執(zhí)行。不過(guò)，還是有一些具體細(xì)節(jié)的要求，例如申請(qǐng)者名下必須擁有一個(gè)持股20%以上、經(jīng)營(yíng)滿兩年的公司。剛注冊(cè)的公司也存在可以申請(qǐng)的可能，但貸款額度相對(duì)降低。此外，申請(qǐng)者名下公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、相關(guān)資產(chǎn)證明、銀行流水記錄、購(gòu)銷(xiāo)合同等資料也需要備齊。

　　沒(méi)有注冊(cè)公司怎么辦？直接購(gòu)買(mǎi)一個(gè)工商注冊(cè)經(jīng)營(yíng)2年且目前還在經(jīng)營(yíng)的公司即可，市面價(jià)格也就幾千元。對(duì)于購(gòu)銷(xiāo)合同，通常用來(lái)證明公司的資金用途，因?yàn)樯暾?qǐng)經(jīng)營(yíng)貸的公司也有一定的行業(yè)要求。“購(gòu)銷(xiāo)合同也可以花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)，其實(shí)這些資料都是為了滿足監(jiān)管層相關(guān)要求，保證資金出去表面不違規(guī)。”中介人員透露。

　　當(dāng)?shù)啬硣?guó)有銀行深圳區(qū)域的一位人士則向媒體指出：以往實(shí)操過(guò)程中，除非上層政策收緊，銀行會(huì)臨時(shí)要求客戶提供相關(guān)材料證明貸款用途，一旦貸款用途與申請(qǐng)時(shí)描述不一致，銀行會(huì)限期收回貸款。如監(jiān)管層未明令嚴(yán)控，銀行也就睜只眼閉只眼，不會(huì)認(rèn)真監(jiān)控資金流向。

　　深圳住建局：開(kāi)展為期三個(gè)月的市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng)

　　19日，近段時(shí)間以來(lái)，深圳局部片區(qū)的二手房?jī)r(jià)大幅上漲，新房市場(chǎng)出現(xiàn)“喝茶費(fèi)”等亂象，引起各界關(guān)注。對(duì)此，深圳市住房和建設(shè)局對(duì)此作出回應(yīng)。

　　深圳市住房和建設(shè)局指出，近期部分熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤(pán)二手房?jī)r(jià)格有所上漲，主要是前期積累的需求集中釋放造成的，同時(shí)個(gè)別樓盤(pán)也存在中介和自媒體炒作引發(fā)價(jià)格上漲預(yù)期。據(jù)調(diào)查，3月份深圳二手住宅均價(jià)為每平方米64000元左右，價(jià)格總體穩(wěn)定，市場(chǎng)價(jià)格漲幅不大，并未出現(xiàn)個(gè)別媒體炒作的價(jià)格整體上漲情況。

　　對(duì)部分市民反映個(gè)別樓盤(pán)“收取喝茶費(fèi)”“捂盤(pán)惜售”“惡意加價(jià)”等問(wèn)題，當(dāng)局高度重視，已會(huì)同各區(qū)和相關(guān)部門(mén)深入調(diào)查，將根據(jù)調(diào)查結(jié)果對(duì)惡意炒作房?jī)r(jià)的行為依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。

　　在住房供應(yīng)方面，今年深圳將新開(kāi)工建設(shè)商品住房1000萬(wàn)平方米左右，通過(guò)加大土地供給、加快新房入市，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、價(jià)格平穩(wěn)。同時(shí)，針對(duì)二手房掛牌價(jià)格明顯高于市場(chǎng)真實(shí)成交價(jià)、機(jī)構(gòu)及個(gè)人惡意炒作房?jī)r(jià)、部分自媒體發(fā)布擾亂市場(chǎng)秩序不實(shí)言論、評(píng)估機(jī)構(gòu)高評(píng)高貸、“黑中介”違規(guī)經(jīng)營(yíng)等現(xiàn)象，聯(lián)合相關(guān)部門(mén)開(kāi)展為期三個(gè)月的市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng)，堅(jiān)決打擊違法違規(guī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　就在16日傍晚，深圳住建局發(fā)布《關(guān)于應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情促進(jìn)城市更新等相關(guān)工作的通知》?！锻ㄖ分赋觯芊窝滓咔橛绊?，深圳房地產(chǎn)項(xiàng)目工地停工，工期延誤嚴(yán)重影響項(xiàng)目施工進(jìn)度，在建項(xiàng)目不能按時(shí)入市，一方面企業(yè)銷(xiāo)售進(jìn)度延后，面臨資金和經(jīng)營(yíng)壓力；另一方面深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)供應(yīng)緊張等問(wèn)題，不利于滿足居民合理住房需求和維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

　　通知規(guī)定，加快商品房供應(yīng)，有利于避免因疫情導(dǎo)致供應(yīng)大幅減少進(jìn)而引起市場(chǎng)波動(dòng)，有利于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。申請(qǐng)商品房預(yù)售的，必須符合土地出讓合同和規(guī)劃許可條件等要求，并保證項(xiàng)目工程質(zhì)量。今年內(nèi)，高層建筑主體施工形象進(jìn)度達(dá)到總層數(shù)的二分之一、裝配式建筑完成基礎(chǔ)工程并達(dá)到標(biāo)高±0.00標(biāo)準(zhǔn)的商品房項(xiàng)目，可以申請(qǐng)預(yù)售。深圳住建局認(rèn)為，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟，市場(chǎng)化程度較高，各項(xiàng)監(jiān)管制度較為完善。加快形成商品房有效供應(yīng)，有利于避免因疫情導(dǎo)致供應(yīng)大幅減少進(jìn)而引起市場(chǎng)波動(dòng)，維護(hù)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

　　李迅雷最新發(fā)布報(bào)告表示，這一波買(mǎi)房的主力，很多來(lái)自于一些企業(yè)主。有業(yè)內(nèi)人士透露，近期深圳房?jī)r(jià)大漲的主要原因是，企業(yè)主全款買(mǎi)了房之后，可以用來(lái)做抵押低息貸款。而這一套利模式與地方政府頒布的疫情期間“中小微企業(yè)貸款貼息項(xiàng)目實(shí)施辦法”有關(guān)。當(dāng)然，這只是某些城市的個(gè)案，不能把房?jī)r(jià)上漲的原因全部歸結(jié)為“貼息套利”。我以為還有其他兩大原因，而這兩大原因都屬于結(jié)構(gòu)性的。一是與我國(guó)人口的流向與分化有關(guān)，2019年，杭州人口比上年猛增55.4萬(wàn)人，而深圳同比增加41.22萬(wàn)人，成為全國(guó)人口流入最多的兩大城市。人口的大規(guī)模流入，增加了樓市需求。二是與居民收入結(jié)構(gòu)的變化有關(guān)，這些年來(lái)，高收入階層的收入增速大幅高于其他收入階層的收入增長(zhǎng)，例如，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2016-2019年，高收入組的人均可支配收入累計(jì)增長(zhǎng)29%，而中等收入組的累計(jì)增長(zhǎng)只有19%，絕對(duì)收入和相對(duì)收入之間的差距均在擴(kuò)大。

（文章來(lái)源：中國(guó)基金報(bào)）