文/楊國英

編輯：三浩商學(xué)院

世事變幻，錯亂似乎是常態(tài)。

你很難想象，一個資產(chǎn)的回報率下降了，資產(chǎn)價格卻還上漲了——這是不是很錯亂？

當(dāng)下的樓市，貌似如此。

房租正在暴跌！

數(shù)據(jù)顯示，5月份的全國房租下跌了，在列入樣本統(tǒng)計的20大城市中（一線城市和二線頭部城市為主），房租同比上漲的僅有5個，而同比下跌的，則多達(dá)15個。

房租不舉，跌多漲少，而有些城市的房租，則更是堪稱暴跌，比如：5月份，三亞房租跌了13.98%、杭州跌了6.56%、深圳跌了5.94%、鄭州跌了5.21%（同比數(shù)據(jù)）。

數(shù)據(jù)來自：諸葛找房

然而，房價卻在暴漲？

這是開發(fā)商、房產(chǎn)中介、房產(chǎn)媒體向我們傳遞的信號，深圳在暴漲，上海在暴漲，杭州在暴漲……

但是，這樣的信號，樓市利益相關(guān)方傳遞的信號，真的很靠譜嗎？

還是讓數(shù)據(jù)說話吧！

5月份的中房百城價格指數(shù)顯示，全國100個城市（新建）住宅較去年同期上漲了2.99%。

在疫情爆發(fā)+美國加壓的雙重沖擊下，房價還能實現(xiàn)近3%的同比漲幅，這個確實很厲害了，但是，說實話，暴漲還算不上。

如果再對比新房價格和二手房價格的變化，則不要說房價漲多漲少了，而是要擔(dān)心房價是否要下跌了。

事實上，討論任何城市的房價漲跌，新房都是沒有太多參考意義的。一是，過去兩三年的新房房價，絕大多數(shù)城市一直是嚴(yán)格限價的，今年適度放開了些，所以，會有上漲效應(yīng)；二是，這幾年的新樓盤，整體上，配置一年是比一年好，精裝交付也是越來越普遍，所以，也會有上漲效應(yīng)。

我們看下面兩張圖，全國前10大城市，一個是5月份的新房房價同比漲跌，另一個是5月份的二手房房價同比漲跌：

2020年5月新房房價同比漲跌

2020年5月二手房房價同比漲跌

5月份，前10大城市，新房價格上漲的，有7個，下跌的僅有3個。

但是，二手房價格呢？5月份，前10大城市，房價上漲的，卻僅有3個，下跌的，卻多達(dá)6個（1個不漲不跌）。

二手房房價的變動，更能代表樓市的趨勢。

2020年的中國樓市，事實，并不樂觀！

與新房相比，二手房是更為純粹的自由交易，既沒有限價、搖號之類的政策因素，也沒有開發(fā)商樓盤迭代等產(chǎn)品因素。

所以，再提示一下，2020年的樓市，不要聽開發(fā)商、中介等利益相關(guān)方的忽悠，更不要過度樂觀再去炒房——房租在暴跌，房價怎么可能還暴漲！

其實，從2017年起，中國樓市的炒房時代，就已經(jīng)正式終結(jié)。

事實也是如此，最近三年，除了深圳、南通等極少數(shù)城市，絕大多數(shù)城市的房價，是橫盤的，是小幅下跌的。

炒房時代的終結(jié)，最核心的變量，其實并不是“房住不炒”的政策壓制，而是絕大多數(shù)城市的房價，嚴(yán)重脫離了基本面：中國經(jīng)濟的基本面，城市化紅利和人口紅利的基本面，資產(chǎn)持有回報的基本面……

最后，不多扯了，給幾個建議：

1，屯房一族，盡快拋售；現(xiàn)在不拋，更待何時。

未來兩年，絕大多數(shù)城市的房價，將以橫盤為主。

房價橫盤，即便不跌，事實上，你也是虧了——你的資產(chǎn)持有收益（房租），遠(yuǎn)不如賣房買理財產(chǎn)品的收益高。

2，改善型上車，剛需還可再等等。

今年的二手房掛牌量，創(chuàng)下了歷史新高。

所以，從住宅總量講，今年絕大多數(shù)城市的可供選擇面，真的是太多太多了，剛需沒有必要太急，除非遇到新盤限價倒掛的、或者二手房急售價低的。

而改善型的，肯定都是側(cè)重于區(qū)位不錯的、小區(qū)環(huán)境好的、綜合配套更優(yōu)的、以及面積更大些的，而綜合這些優(yōu)點于一身的房源數(shù)量，在任何一個城市，占比都很低，遇到合適的，是可以出手的，但也不必太急。

3，今年，有三個城市的房子，是值得買的，湖北的武漢、海南的三亞和海口，至于原因，就不細(xì)說了，自己動腦思考吧。

另外，深圳的房子，本來也還是可以的，但是，這二三個月又被炒了一波，事實也快成雞肋了。

 

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