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郁亮南寧之行 滿滿的危與機(jī)意識
發(fā)布日期：2020-09-07 11:22:54
來源：中國房地產(chǎn)報
編輯：新財富聯(lián)盟
擅長公司治理的郁亮，南寧行之后，他在城市和政府的“朋友圈”上會更加進(jìn)取，他已經(jīng)不能只側(cè)重于內(nèi)部事務(wù)。他必須把自己的“所有成功的企業(yè)都是在不同的時代做著不同的貢獻(xiàn)，由此才存在下來，存在不是一成不變的”思想變成行動。
何欣/發(fā)自北京
沒有出現(xiàn)在萬科2020中期業(yè)績會的郁亮，9月3日去了廣西。這一行，郁亮為萬科尋求到了更好的合作項目。
當(dāng)天，南寧市與萬科簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。廣西壯族自治區(qū)黨委書記、自治區(qū)人大常委會主任鹿心社會見郁亮一行。
鹿心社表示，廣西把萬科集團(tuán)作為“灣企入桂”的重要合作對象，希望雙方進(jìn)一步落細(xì)落實好已簽署的全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同推進(jìn)產(chǎn)城融合、城市更新與舊城改造等合作項目建設(shè)，爭取早落地、早見效。同時，進(jìn)一步深化拓展現(xiàn)代物流、軌道交通物業(yè)、城市管理以及配套服務(wù)等合作領(lǐng)域，推動雙方務(wù)實合作邁上新臺階并達(dá)到更高水平。
“廣西區(qū)位非常獨特，營商環(huán)境很好。萬科集團(tuán)非?？春迷趶V西的合作發(fā)展前景。”郁亮稱。從公開的會談內(nèi)容來看，雙方將在現(xiàn)代物流、軌道交通物業(yè)、城市管理以及配套服務(wù)等領(lǐng)域開展深化合作。
今年年初，郁亮對萬科提出要求，2020年要重點做好三件事情。
第一件是對市場環(huán)境變化進(jìn)行更深入的分析，郁亮提出要回到基本商業(yè)邏輯，探尋在多變環(huán)境中可以保持不變的應(yīng)變方法。
第二件是聚焦產(chǎn)品力和服務(wù)力，做好精益運營，提升競爭能力和經(jīng)營效益。
第三件是深化組織重建，在實踐中檢驗組織能力與效能，完成事人匹配。
廣西之行，就是郁亮和萬科對市場的應(yīng)變。2014年以來，郁亮一直在應(yīng)變，這一年萬科發(fā)生了治理上的思想裂變，郁亮率領(lǐng)管理團(tuán)隊一路拜訪了阿里巴巴、騰訊、小米和海爾等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。當(dāng)時，郁亮關(guān)心和焦慮的是萬科的平臺和生態(tài)系統(tǒng)要怎么再造，才能活得好。
擅長公司治理的郁亮，今年跟以往更加不一樣了，他和所有的企業(yè)家一樣，面對著國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和市場的大變局和不確定性，歷來危機(jī)意識強(qiáng)烈的他，必須更加積極地走出去，擴(kuò)大“朋友圈”，尤其是政府的“朋友圈”，這對于作為萬科董事會主席的他，是一種趕考，他已經(jīng)不能再過于側(cè)重在內(nèi)部事務(wù)。
廣西貴為廣東的近鄰，除了東盟博覽會和花園城市，人們往往忽略南寧這個城市。今年初，廣西大力開展“三企入桂”活動，突出大招商、招大商，廣西一方面表示要做足功課把龍頭企業(yè)“找”出來，龍頭企業(yè)就是瞄準(zhǔn)世界500強(qiáng)、中國500強(qiáng)、行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)、隱形冠軍企業(yè)，“一企一策”地對接；另一方面，廣西表示要加強(qiáng)策劃把龍頭企業(yè)“引”過來，拿出一批企業(yè)關(guān)注、愿意投資的好項目，吸引更多的大央企、大灣企、大民企進(jìn)來。
對廣西遞來的橄欖枝，郁亮表示，“萬科愿意充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，繼續(xù)扎根廣西、深耕廣西，加快落實合作項目，全方位深化與廣西在現(xiàn)代物流、城市發(fā)展與管理等領(lǐng)域的投資合作，繼續(xù)助力廣西脫貧攻堅，為廣西經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展多作貢獻(xiàn)”。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，萬科與南寧和廣西的合作是值得肯定的動作。在后疫情時代，文化旅游、物流等領(lǐng)域?qū)τ诜科蠖远际潜容^好的投資方向，對企業(yè)發(fā)展會有促進(jìn)的作用。作為廣大中西部內(nèi)陸地區(qū)的出?？?，未來“廣西憑借獨特的區(qū)域優(yōu)勢，在物流方面有較好的發(fā)展前景。” 嚴(yán)躍進(jìn)分析稱。
據(jù)記者了解，今年前兩月，東盟超過歐盟成中國第一大貿(mào)易伙伴。據(jù)南寧海關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年，廣西外貿(mào)進(jìn)出口總值達(dá)4694.7億元，同比增長14.4%，增幅較全國高11個百分點，創(chuàng)歷史新高。其中，廣西對東盟進(jìn)出口為2334.7億元，增長13.3%，占49.7%。東盟連續(xù)20年成為廣西最大貿(mào)易伙伴。
值得注意的是，萬科于2018年在南寧建設(shè)了“中新南寧國際物流園”。該項目是經(jīng)廣西壯族自治區(qū)人民政府批復(fù)設(shè)立，并列入“國際陸海貿(mào)易新通道”廣西重點建設(shè)工程。
易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞廣西區(qū)域副總經(jīng)理韋鳳仙在接受記者采訪時表示，郁亮廣西之行，反映出萬科這類大房企對投資廣西的信心。
“萬科在南寧開發(fā)的項目已近20個，大多以凈地的住宅開發(fā)為主，此次重心在‘大項目、大投資、大開發(fā)’。今年正值南寧強(qiáng)首府戰(zhàn)略的元年，也是基建大年，房企入桂，會享受到一定的發(fā)展紅利。反過來對南寧的城市和房地產(chǎn)市場發(fā)展都具有促進(jìn)作用。”
2012年年底，萬科拿下南寧鳳嶺北德化路1號兩宗地塊，揭開正式進(jìn)駐南寧的序幕。深耕7年，目前，萬科手握近20個項目，分布在南寧6個區(qū)。
在進(jìn)駐南寧的第5年，萬科以74.85 億元的總銷售額排名南寧市場第一。萬科取得的區(qū)域市場業(yè)績，讓同行看到了新的發(fā)展點。
隨著碧桂園、龍光地產(chǎn)、陽光城、恒大等更多房企進(jìn)駐，本地房企也隨市場發(fā)展而崛起，萬科在南寧的市場份額開始稀釋。
根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2019年廣西房企50強(qiáng)系列榜單》顯示，2019年廣西萬科銷售額為114.11億元，排名第七；碧桂園廣西區(qū)域、彰泰集團(tuán)、龍光地產(chǎn)廣西區(qū)域分別以308億元、225.9億元和199.73億元的銷售額排名前三。
雖然去年萬科表現(xiàn)一般，但今年上半年取得了不錯的成績。
根據(jù)克而瑞公布的《2020年1~6月南寧房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP20》榜單顯示，廣西萬科以39.61億元的權(quán)益金額奪得榜眼。
在南寧，萬科除了開發(fā)住宅項目外，還涉足教育、商辦、產(chǎn)城、物流等領(lǐng)域。
2016年，萬科旗下印力集團(tuán)收購了南寧悅匯廣場。
2018年，廣西萬科、萬緯與新中公司達(dá)成合作，三方共同建設(shè)“中新南寧國際物流園”商辦住宅配套項目和物流項目。
2019年，萬科憑借豐富的產(chǎn)城開發(fā)經(jīng)驗，在南寧打造了集居住、商辦、教育、商業(yè)等功能于一體的60萬平方米產(chǎn)城綜合體。
據(jù)記者了解，此次南寧市與萬科簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議是進(jìn)一步落實廣西壯族自治區(qū)政府與萬科達(dá)成的相關(guān)合作共識，加強(qiáng)南寧市與萬科之間合作、推動共贏發(fā)展的重要舉措。雙方將通過政府推動和市場化運作相結(jié)合的方式，建立和完善全方位、寬領(lǐng)域、深層次的戰(zhàn)略合作機(jī)制，探索多樣化的合作模式，積極推進(jìn)在產(chǎn)城融合、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域的合作。
2014年起，頭部房企的大量進(jìn)入，促進(jìn)了南寧房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。韋鳳仙告訴記者，這些房企不僅帶來了先進(jìn)的開發(fā)模式，還帶來了好產(chǎn)品以及好物業(yè)，更新了城市面貌，提升了土地價值，乃至城市價值。
從南寧房地產(chǎn)市場情況來看，今年上半年南寧房價雖呈上漲趨勢，但是房地產(chǎn)開發(fā)投資情況卻持續(xù)負(fù)增長。當(dāng)?shù)卣ㄗh，穩(wěn)住房地產(chǎn)開發(fā)投資。并稱房地產(chǎn)開發(fā)投資在南寧市投資中比重大，只有穩(wěn)住房地產(chǎn)開發(fā)投資才是最有效的途徑。
數(shù)據(jù)顯示，近三年來，南寧商品住宅成交均價在1萬元/平方米左右。2017年、2018年、2019年商品住宅成交年均價分別為10110元/平方米、10845元/平方米、11489元/平方米。
2020年1~6月份南寧商品住宅成交均價普遍在1.1萬~1.3萬元/平方米之間，除3月房價數(shù)據(jù)同比下降外，其他月份均不同程度上漲，同比上漲幅度在0.48%-14.03%之間，其中6月同比去年上漲14.03%，漲勢最明顯。
根據(jù)南寧統(tǒng)計局公布的《南寧市1~6月固定資產(chǎn)投資運行情況》顯示，2020年1~6月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降0.6%。具體來看，1~6月房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市投資比重超5成，對全市投資增速拉力影響較大，但同比上年同期，今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)負(fù)增長，1~2月、1~3月、1~4月、1~5月、1~6月分別同比下降18.1%、4.4%、4.2%、0.9%、0.6%。增速雖逐月回升，但與上年同期差距較大，對全市投資支撐不足，未能保持2019年拉動全市投資增長態(tài)勢，1~6月房地產(chǎn)開發(fā)投資對全市投資的拉動力比上年同期減少15個百分點，拉動效益明顯減弱。
在對2020年固定資產(chǎn)投資工作的幾點建議中，南寧市統(tǒng)計局建議穩(wěn)住房地產(chǎn)開發(fā)投資。房地產(chǎn)開發(fā)投資在南寧市投資中比重大，只有穩(wěn)住房地產(chǎn)開發(fā)投資才是最有效途徑。南寧市統(tǒng)計局表示，由于疫情影響，南寧市房地產(chǎn)受影響嚴(yán)重，恢復(fù)到疫情前的狀態(tài)還需一定時間，目前階段急需進(jìn)一步改善投資環(huán)境，加快項目審批、加快土地調(diào)整供應(yīng)、加快征地拆遷等有效措施以促進(jìn)意向房地產(chǎn)開發(fā)項目的早日開工建設(shè)，支撐全市投資穩(wěn)健運行。
“對于南寧市政府來說，其對穩(wěn)定投資尤其是穩(wěn)定房地產(chǎn)投資都給予了較大的支持，所以客觀上這也為萬科的投資創(chuàng)造了更好的機(jī)會。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，雙方合作實際上就是營商環(huán)境的優(yōu)化，有助于后續(xù)各類項目的布局。萬科作為品牌企業(yè)，后續(xù)在發(fā)揮龍頭企業(yè)投資的角色方面，會樹立更好的標(biāo)桿效應(yīng)。
此次郁亮廣西之行，萬科高級副總裁、南方區(qū)域事業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官孫嘉陪同。
孫嘉此前稱，未來南方區(qū)域會同時做好兩方面業(yè)務(wù)。一方面是進(jìn)一步鞏固和提升基本盤，另一個方面的業(yè)務(wù)是在住宅以外，根據(jù)空間、城市和客戶需求的把握，做一些相關(guān)的高價值的持有性資產(chǎn)和高黏性的客戶服務(wù)，“經(jīng)營空間、搭建平臺，讓政、企、銀、商、學(xué)互為客戶，讓各方在萬科這樣一個大的平臺上產(chǎn)生鏈?zhǔn)椒磻?yīng)，讓更多客戶去服務(wù)于更多客戶。”
對萬科繼續(xù)深耕南寧，韋鳳仙表示并不意外，“對房企而言，南寧作為后發(fā)達(dá)地區(qū)的省會城市，“首先地價相對較低，準(zhǔn)入門檻較低；其次客戶基礎(chǔ)較優(yōu)，南寧可吸附廣西14個地市的購房者，他們都有‘首府置業(yè)’的意愿，在南寧布局的頭部房企，這幾年都實現(xiàn)了業(yè)績和規(guī)模的擴(kuò)張”。
南寧行之后，相信郁亮在城市和政府的“朋友圈”上會更加地進(jìn)取，他的思想里堅持著“所有成功的企業(yè)都是在不同的時代做著不同的貢獻(xiàn)，由此才存在下來，存在不是一成不變的”。
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