在去年的12月份，我們在仲愷又拿到第二個(gè)項(xiàng)目——中集智城。拿到后兩個(gè)月就取得了工規(guī)證并正式開工。我們園區(qū)的平臺專門給我們做了個(gè)宣傳，說中集產(chǎn)城在惠州又破了個(gè)記錄。

【首席訪談】：目前園區(qū)招引了哪些王牌企業(yè)？未來引入電子信息及新能源汽車相關(guān)的企業(yè)的配比是怎樣的？

【張一平】：這個(gè)提問可以用一些數(shù)據(jù)來做回應(yīng)。剛才我提到我們智谷的35萬平方米現(xiàn)在基本上已經(jīng)都招滿了，園內(nèi)大致上有55家企業(yè)，70%是屬于高新科技企業(yè)，這55家企業(yè)里有3家在細(xì)分領(lǐng)域中應(yīng)該是屬于龍頭企業(yè)。

第一個(gè)，是在光電產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的龍頭企業(yè)——視爵光旭。第二個(gè)，是在新能源電池研發(fā)和制造領(lǐng)域的富基電子。另外一家是在智能電控系統(tǒng)領(lǐng)域是比較拔尖的企業(yè)——勝威南方科技。這三家企業(yè)是在我們這55家企業(yè)里，比較靠頭部一點(diǎn)的企業(yè)。

實(shí)際上我們在招商過程中，這些頭部企業(yè)也帶動了一些它上下游的企業(yè)一起到我們這個(gè)園區(qū)來。從我們的認(rèn)知來說，我們現(xiàn)在做的產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)到了4.0、5.0的版本。

惠州仲愷中集智谷產(chǎn)業(yè)園效果圖

惠州中集智谷原先定位為新能源汽車零部件的一個(gè)園區(qū)，在招商過程中基本上也是按照這個(gè)方向去做的，但是現(xiàn)在這個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，其實(shí)是你中有我，我中有你。這個(gè)領(lǐng)域里，它有一些是新材料的，有些是跟電子信息相關(guān)的，我們園內(nèi)現(xiàn)在也有不少電子信息類的企業(yè)，這些企業(yè)應(yīng)該說都是比較實(shí)的。

當(dāng)初我們在拿地的時(shí)候，政府跟我們有一些監(jiān)管約定。要求我們?nèi)雸@企業(yè)將來每年產(chǎn)值要達(dá)到35億，稅收要達(dá)到一個(gè)億左右?，F(xiàn)今我們已經(jīng)招完了，我們可以自豪地說，我們超出了政府對我們的要求。按照目前情況評估，無論是完成的GDP還是稅收,應(yīng)該都能超過政府要求的1/3以上。

目前我們評估了一下，我們年產(chǎn)值可以超過45億，稅收可以達(dá)到1.5億，這些企業(yè)80%是來自于深圳，20%來自于東莞，而且對惠州本地來講，它全部是增量，不是存量。

中集產(chǎn)學(xué)研+產(chǎn)業(yè)鏈合作：全鏈條企業(yè)生態(tài)圈

“我把它稱作是“吸鐵石”，就是為了把這些企業(yè)吸引到一起去”

【首席訪談】：中集產(chǎn)城作為中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商十強(qiáng)，背后有怎樣的運(yùn)營邏輯和運(yùn)營智慧？

【張一平】：做園區(qū)的招商其實(shí)是一件比較難的事情，因?yàn)?ldquo;商”能不能跟著你走，取決于平臺是否具備多方面的條件。在這也可以給大家透露一個(gè)信息：實(shí)際上我們在產(chǎn)業(yè)圈層的打造這方面，董事會給我們經(jīng)營班子提了一個(gè)“三個(gè)一”工程。在我們的平臺里，要匯聚1000家以上戰(zhàn)略級的產(chǎn)業(yè)資源，要匯聚超過10000家優(yōu)先級的產(chǎn)業(yè)資源，要吸引超過100000家常規(guī)級的產(chǎn)業(yè)資源。這個(gè)產(chǎn)業(yè)資源分六大方面：學(xué)、研、投、政、企、協(xié)。一個(gè)是“學(xué)” ，跟產(chǎn)業(yè)相關(guān)的“學(xué)”，學(xué)者、學(xué)校。“研”就是研究機(jī)構(gòu)，比如我們在新能源汽車零部件領(lǐng)域，在電子信息領(lǐng)域，我們有什么研究機(jī)構(gòu)，比如中科院先進(jìn)院（中國科學(xué)院深圳先進(jìn)技術(shù)研究院）、中科院西安光機(jī)所（中國科學(xué)院西安光學(xué)精密機(jī)械研究所），這些都是我們要協(xié)同的產(chǎn)業(yè)資源。

第三個(gè)是“投”。“投”就是這個(gè)行業(yè)里面的一些投行、投資機(jī)構(gòu)，往往一個(gè)行業(yè)里面的投資機(jī)構(gòu)，其實(shí)它對這個(gè)行業(yè)的發(fā)展是非常清晰的，而且它判斷的能力也會很強(qiáng)。“政”就是政府、政策，你做產(chǎn)業(yè)如果沒有政府的資源，是很難做得下去的。其實(shí)無論是頭部企業(yè)、腰部企業(yè)、中小微企業(yè)還是初創(chuàng)企業(yè)，我們這個(gè)平臺都是應(yīng)該要去關(guān)注的。

最后一個(gè)“協(xié)”實(shí)際上就是協(xié)會，一方面你要加入一些社會的商協(xié)會組織，另一方面我們也要去主導(dǎo)一些協(xié)會。比如我們在深圳的光明，為了做低軌衛(wèi)星物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園，我們中集作為會長單位，在深圳發(fā)起成立——深圳市衛(wèi)星物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)協(xié)會，目前我還出任這個(gè)協(xié)會的會長。所以在產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，產(chǎn)業(yè)集聚這方面，其實(shí)你要有很多的投入。

【首席訪談】：每一個(gè)做產(chǎn)城的人心中，可能都想做產(chǎn)業(yè)的生態(tài)圈和聚落，

就像做每一個(gè)做地產(chǎn)開發(fā)的人，他都想做社群運(yùn)營，但何其難。

【張一平】：為了打造“三個(gè)一”的產(chǎn)業(yè)圈層，我們將在深圳前海設(shè)立“前海中集國際中心”。我們將拿出五千平米空間打造一個(gè)企業(yè)家俱樂部的平臺，它的市場價(jià)值近乎五個(gè)億。每年可能還要花三千萬至五千萬的運(yùn)營費(fèi)把這個(gè)產(chǎn)業(yè)圈層做實(shí)、做透。這是我們正在全力以赴打造的一個(gè)圈層，打造的一個(gè)平臺。

【首席訪談】：中集是如何理解招商與運(yùn)營的關(guān)系？

【張一平】：實(shí)際上，招商和運(yùn)營是互為前提的，我們有一句話叫“運(yùn)營定義園區(qū)的價(jià)值”。我們在招商方面有很多運(yùn)營工作是前置的，我們并不像傳統(tǒng)的房地產(chǎn)，是靠價(jià)格、地段去比拼，我們靠的是入園企業(yè)到這里來，能夠得到什么樣的服務(wù)，能夠做哪方面的賦能，能夠從哪方面幫到企業(yè)。

我的一句大白話：“你到我這個(gè)園區(qū)來，我讓你活得更好，長得更快。”

在運(yùn)營方面，實(shí)際上我們也是有很多具體的動作，比如圍繞著入園企業(yè)幾方面的需求。第一，基本的需求，我們通常把它稱之為物業(yè)服務(wù)。其實(shí)在中集的運(yùn)營服務(wù)體系里，我們已經(jīng)把物業(yè)服務(wù)放到我們基礎(chǔ)服務(wù)里面了，這是入園企業(yè)的剛需。

第二，我們利用共享經(jīng)濟(jì)的理念，設(shè)有一個(gè)公共服務(wù)。比如我們在每個(gè)園區(qū)里，都設(shè)有會議空間、儲藏空間。另外，還有很多共享服務(wù)，比如我們?nèi)雸@企業(yè)很多是中小微企業(yè)，它行政后勤非業(yè)務(wù)部門一塊的業(yè)務(wù)，我們請外部的服務(wù)機(jī)構(gòu)幫它記賬。有的行政后勤是通過我們園區(qū)運(yùn)營服務(wù)中心共享的。為入園企業(yè)少用一個(gè)人，其實(shí)就是為入園企業(yè)做到了降本增效。

第三個(gè)服務(wù)是產(chǎn)業(yè)服務(wù)，這是一個(gè)核心能力。在惠州，我們?yōu)榱税阎屑枪冗@個(gè)項(xiàng)目做好，我們既自己投資也有跟別人合作，我們現(xiàn)在做了一個(gè)六大的產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心。第一個(gè)叫“一站式服務(wù)中心”，第二個(gè)叫“中歐國際創(chuàng)新中心”，

這個(gè)是我們跟德國的一家企業(yè)一起合作的。

中集有一個(gè)比較好的一個(gè)管理模式，叫“精益管理”。我們在智谷設(shè)立了一個(gè)分中心，另外我們跟“廣工大”成立了一個(gè)人才和創(chuàng)新中心，還有高新技術(shù)企業(yè)的推廣中心。這幾大中心其實(shí)要花我們很多的功夫去做，實(shí)際上跟剛才講到的一些共享也能結(jié)合起來。

另外，我們在東莞針對新材料，還設(shè)立了一個(gè)新材料的研發(fā)中心。比如說在深圳的光明，為了做集成電路產(chǎn)業(yè)，我們跟政府一起合作，打造了集成電路的產(chǎn)業(yè)基地。像這些方面，有的同行把它稱作是產(chǎn)業(yè)的IP，我把它稱作是“吸鐵石”，就是為了把這些企業(yè)吸引到一起去。

精細(xì)化園區(qū)運(yùn)營服務(wù)，解決企業(yè)需求痛點(diǎn)

“我們確確實(shí)實(shí)不是一句口號，是站在入園企業(yè)的角度，怎么為他們提供方便，怎么為他們服務(wù)好，怎么去滿足他們的基本需求和潛在需求”

【首席訪談】：聽完您的分享我個(gè)人是感觸很深的。中集在整個(gè)服務(wù)體系上是為企業(yè)想的很全面的。個(gè)性化和需求的滿足，再到企業(yè)一些公共服務(wù)的提供，甚至上升到產(chǎn)業(yè)圈層的構(gòu)建，是非常全面的綜合解決方案。請您再給我們分享一下，中集如何做到從讓企業(yè)滿意，到讓企業(yè)感動？

【張一平】：有句話叫“滿足入園企業(yè)的基本需求”，這只能讓入園企業(yè)去滿意。但是你怎么樣讓入園企業(yè)去感動，這就是我們要去挖掘和發(fā)現(xiàn)入園企業(yè)的一些潛在的需求。

在智谷工程建設(shè)過程中，我們讓客戶提前介入進(jìn)來驗(yàn)收，實(shí)際上這很難。不應(yīng)該講是正式的驗(yàn)收，正式驗(yàn)收是政府一個(gè)法定的程序。這棟廠房招租給你，我們通常的做法是全面竣備后，再讓你來收樓驗(yàn)樓。

B端客戶-企業(yè)客戶和我們一般家庭住宅的住戶需求是不一樣的，因?yàn)樗婕暗胶芏辔覀儥C(jī)器設(shè)備，它的型號、載重，包括它對層高的要求，電梯的荷載，電梯門的寬度，像這些方面的需求，差異性很大。

惠州仲愷中集智城產(chǎn)業(yè)園效果圖

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)，兩房三房可能都可以一樣，但是在我們這個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)里，每個(gè)企業(yè)的需求都不一樣，如果等全部做完了以后，企業(yè)進(jìn)來再修修改改，第一會造成浪費(fèi)。第二，不利于園區(qū)的管理。所以我們也嘗試做了些創(chuàng)新，讓企業(yè)提前介入進(jìn)來，工程進(jìn)展到一定階段，你過來看看，有哪些地方不滿意，有哪些地方不符合實(shí)際需要。所以在這些方面，我們確確實(shí)實(shí)不是一句口號，是站在入園企業(yè)的角度，怎么為他們提供方便，怎么為他們服務(wù)好，怎么去滿足他們的基本需求和潛在需求，其實(shí)這就是我們中集產(chǎn)城在做園區(qū)運(yùn)營服務(wù)方面比較看重的幾個(gè)點(diǎn)。

帶鳳筑巢！創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈層

“我們傳統(tǒng)的招商叫“筑巢引鳳”，那么拿我們的語言來講，我們現(xiàn)在就要“帶鳳筑巢””

【首席訪談】：企業(yè)潛在的需求，中集產(chǎn)城是提前考慮到了，并且讓企業(yè)介入進(jìn)來，我覺得這個(gè)是特別難的，尤其是結(jié)合工程這一塊。因?yàn)槠鋵?shí)改動一個(gè)細(xì)節(jié)可能它聯(lián)動的是很多的一些環(huán)節(jié)，中集真正體察到企業(yè)差異化的需求。

【張一平】：因?yàn)檎矒?dān)心你把我的企業(yè)，從這個(gè)園區(qū)搞到那個(gè)園區(qū)去，都是存量的東西，政府不就要增量嗎？實(shí)際上像我們這些平臺公司，可以做很多政府做不到的，可以作為政府的一種有力補(bǔ)充。

目前我們中集智谷的招商情況，也是超出了政府對我們的要求。我們新的項(xiàng)目叫中集智城，雖然上個(gè)月我們剛剛拿地，其實(shí)我們已經(jīng)有一堆的招商人員在做預(yù)招商了。在招商方面怎么去前置？招商過程中怎么用運(yùn)營去說服打動客戶？我們傳統(tǒng)的招商叫“筑巢引鳳”，那么拿我們的語言來講，我們現(xiàn)在就要“帶鳳筑巢”。當(dāng)然這要有一個(gè)過程，首先你得有“鳳”，你才能帶著大家到外面去筑巢，如果你沒有鳳，這句話也是空的。