3月30日晚，萬科發(fā)布2021年報，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額6277.8億元，營業(yè)收入4528.0億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元；財務(wù)狀況安全健康，持有現(xiàn)金1493.5億元，凈負(fù)債率29.7%且長期處于行業(yè)低位。

發(fā)布年報的同時，萬科推出回購方案和上市以來最高比例分紅派息預(yù)案，在兼顧企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的前提下，用實(shí)際行動保障股東的利益。公司稱將在未來三個月內(nèi)擇機(jī)開展20-25億元回購，分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，合計擬派發(fā)分紅112.8億元，基于當(dāng)前的股價，股息率約5.1%，是A股中唯一一家連續(xù)三十年進(jìn)行現(xiàn)金分紅的公司。

2021年，在行業(yè)前所未有的震蕩和調(diào)整下，萬科守住了安全經(jīng)營的底線，保持了“綠檔”和業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評級，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)13年為正，年末存量融資的綜合融資成本降至4.1%。但萬科也面臨上市31年以來第三次凈利下滑。對于下降原因，董事會主席郁亮在年報《致股東》中反思了內(nèi)部原因，并提出解決方案，同時明確表示2022年有信心實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤的企穩(wěn)回升。

值得關(guān)注的是，萬科年報顯示，其非開發(fā)業(yè)務(wù)正在進(jìn)入高速發(fā)展期，在增長速度、收益表現(xiàn)、運(yùn)營效率等方面，均位居各自所屬行業(yè)前列。萬物云在業(yè)內(nèi)率先完成“住、商、城”全域空間服務(wù)覆蓋，2021年收入首次超過200億元，同比增長32%；泊寓已成為國內(nèi)規(guī)模最大、運(yùn)營效率最高的集中式公寓運(yùn)營商，近三年收入復(fù)合增速40%，2021年營運(yùn)凈收入（NOI）同比增長193%；萬緯物流已做到冷鏈倉儲規(guī)模國內(nèi)第一，近三年收入復(fù)合增速超過50%，并獲得淡馬錫、GIC等知名機(jī)構(gòu)戰(zhàn)略投資；印力管理規(guī)模、收入、輕資產(chǎn)管理輸出保持業(yè)內(nèi)第一陣營，近五年收入復(fù)合增速為20%。

坦誠檢討凈利下滑內(nèi)因 年內(nèi)有信心實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升

郁亮在《致股東》中反思了下降原因。從財務(wù)層面看，2021年萬科凈利潤下降源于三方面，包括毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值。其中，毛利率下降是財務(wù)層面的主要影響因子，2021年萬科整體毛利率21.8%，同比下降7.4個百分點(diǎn)，扣除營業(yè)稅金及附加后的整體毛利率，從2020年的22.8%下降至17.2%。從結(jié)構(gòu)上看，開發(fā)業(yè)務(wù)依然對公司凈利潤具有決定性作用。

其坦言，盡管公司較早意識到高速增長終將結(jié)束，但公司的行為未能堅決擺脫高增長慣性，部分城市出現(xiàn)投資追高冒進(jìn)，導(dǎo)致毛利率下滑。同時，充分授權(quán)、分布式實(shí)施是萬科過往快速發(fā)展的機(jī)制保障，在追求效率優(yōu)先的高速增長階段，這一機(jī)制能更快地響應(yīng)市場、捕捉機(jī)會，最大程度地釋放前線戰(zhàn)斗力。但隨著近年來業(yè)務(wù)復(fù)雜度提高，市場競爭日趨激烈，城市公司能力的參差不齊導(dǎo)致操盤表現(xiàn)的離散度上升，影響了整體業(yè)績。

郁亮表示，2022年，將采取堅決、有針對性的行動，全力扭轉(zhuǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)局面。公司以開發(fā)經(jīng)營本部為主導(dǎo)，推進(jìn)“一盤棋”建設(shè)，解決能力分散、操盤表現(xiàn)不穩(wěn)定的問題。同時嚴(yán)格投資管理，投資向市場更為穩(wěn)定、團(tuán)隊操盤能力更強(qiáng)的區(qū)域集中，提高投前研判的精準(zhǔn)度和投后落地實(shí)現(xiàn)程度。非開發(fā)業(yè)務(wù)繼續(xù)提升經(jīng)營效率和競爭力，爭取更大的發(fā)展空間和更好的回報水平。郁亮認(rèn)為，非開發(fā)業(yè)務(wù)將為公司整體利潤率水平提供一定支撐，也為未來不動產(chǎn)市場準(zhǔn)備更多合格資產(chǎn)，對接更廣泛合作機(jī)遇。

對于2022年的業(yè)績，郁亮表達(dá)了明確的信心，相信行動和努力將支撐公司在2022年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤的企穩(wěn)回升。

非開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)入高速發(fā)展階段 第二增長曲線初步顯現(xiàn)

萬科很早就意識到人口放緩的問題，住房需求增長不會永久持續(xù)下去，需要尋找具備長期潛力的新賽道，以保障公司發(fā)展。根據(jù)年報顯示，經(jīng)過八年的探索和布局，其非開發(fā)業(yè)務(wù)迎來高速發(fā)展階段。

萬物云成為行業(yè)率先覆蓋“住宅服務(wù)、商企辦公、城市服務(wù)”全域空間服務(wù)的公司，2021年其收入首次超過200億元，同比增長32%。萬物云已形成極強(qiáng)的外部競爭力，新增合約面積中外拓業(yè)務(wù)占比超七成，其中商寫領(lǐng)域外拓樓盤占比約近八成，已在廣東橫琴、深圳沙頭、武漢唐家墩打造多個城市服務(wù)的標(biāo)桿案例。

物流倉儲抓住國家基礎(chǔ)設(shè)施升級機(jī)遇，旗下冷鏈倉儲位居行業(yè)第一。近三年收入復(fù)合增速52%，其中2021年收入32億元，同比增長69%，穩(wěn)定期項目NOI率達(dá)到6.5%。萬緯還成功引入了GIC、淡馬錫等知名機(jī)構(gòu)作為戰(zhàn)略投資者，其專業(yè)能力和市場價值受到認(rèn)可。

萬科泊寓已成為國內(nèi)規(guī)模最大、運(yùn)營效率最高的集中式公寓運(yùn)營商。近三年收入復(fù)合增速40%，其中2021年收入同比增長14%，NOI約為5.3億元，同比增長193%。在單房運(yùn)營成本、費(fèi)用率、自有渠道獲客比率等方面，已建立競爭優(yōu)勢。除自身資產(chǎn)外，泊寓還為294家企事業(yè)單位的租賃住房項目提供產(chǎn)策、建造和運(yùn)營管理服務(wù)。

商業(yè)業(yè)務(wù)方面，印力管理規(guī)模、收入、輕資產(chǎn)管理輸出均處于行業(yè)第一陣營。近五年收入復(fù)合增速達(dá)到20%，在商業(yè)最發(fā)達(dá)的長三角地區(qū)，印力在管面積處于前列，近兩年新開業(yè)的大型購物中心項目首個完整年整體NOI率在6%以上。

萬科認(rèn)為，如果只看經(jīng)營收入和利潤，這些業(yè)務(wù)在今天以及未來都很難達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)的同等規(guī)模。但隨著全社會收益率要求和風(fēng)險偏好的下降，這些業(yè)務(wù)能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢開始顯現(xiàn)，以其為對象的多種類型的長期股權(quán)投資開始增加。公司投入收益將能夠通過多種方式體現(xiàn)，一定程度上形成對業(yè)績的支持。其基于現(xiàn)金流的財務(wù)價值、基于韌性和細(xì)分市場擴(kuò)展的成長價值，將是萬科長期價值增長的重要源泉。