隨著人們的旅游方式正由觀光型轉(zhuǎn)向休閑度假型，旅游地產(chǎn)已成為地產(chǎn)行業(yè)的新引擎和突破口，包括萬達(dá)、恒大、萬科、碧桂園、觀瀾湖等眾多房企進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，從開發(fā)商向運(yùn)營商轉(zhuǎn)型。

這些年，房地產(chǎn)市場起起伏伏，潮漲潮落。然而，無論市場如何風(fēng)云變幻，房企的旅游夢卻一如既往地堅(jiān)定。今年，恒大集團(tuán)500億布局京北，打造恒大文化旅游城;叫板迪士尼的萬達(dá)集團(tuán)的又一個(gè)文化旅游城將在合肥開業(yè);似乎每個(gè)房企心里都裝著一個(gè)旅游夢。隨著人們的旅游方式正由觀光型轉(zhuǎn)向休閑度假型，這一轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜畏康禺a(chǎn)發(fā)展帶來巨大市場空間，使得旅游地產(chǎn)已成為房企發(fā)展的新引擎和突破口。

       這些年來，喊著轉(zhuǎn)型和多元化經(jīng)營的房企并不在少數(shù)，房企如何轉(zhuǎn)型，往哪兒轉(zhuǎn)型，旅游地產(chǎn)已成為地產(chǎn)行業(yè)的新引擎和突破口。包括萬達(dá)、恒大、萬科、碧桂園、觀瀾湖等眾多房企進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，從開發(fā)商向運(yùn)營商轉(zhuǎn)型。

       房企淘金旅游地產(chǎn)熱的背后，是房地產(chǎn)市場的升級，業(yè)內(nèi)人士指出，經(jīng)由數(shù)十年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)二級市場已不再是被簡單的居住需求所推動(dòng)。在開疆拓土的過程中，房地產(chǎn)具體業(yè)態(tài)在開發(fā)商的不斷創(chuàng)新、購房者的不斷苛求中，被賦予越來越多的含義。從滿足居住的剛需房，到提升生活品質(zhì)的改善房，再到滿足投資的公寓、商業(yè)，再到被賦予更深遠(yuǎn)文化意義的旅游地產(chǎn)。

此外，人們旅游觀念的改變和我國各種休假制度的相繼出臺(tái)，為度假旅游的發(fā)展提供了條件。此時(shí)的人們的旅游方式正由觀光型向休閑度假型轉(zhuǎn)變。而旅游市場的這一變化，又催生出一種旅游邊緣產(chǎn)業(yè)——旅游房地產(chǎn)，比如旅居生活在國內(nèi)較為流行，旅居更多以人居環(huán)境為標(biāo)準(zhǔn)，將人居方式從擁擠的都市地帶轉(zhuǎn)移到寬松、寧靜的純粹領(lǐng)地，不只是實(shí)現(xiàn)“居”的基本功能，而是實(shí)現(xiàn)集休閑、度假、療養(yǎng)、居住、商貿(mào)等融為一體的人居新境地，創(chuàng)造一種更注重人性的國際化健康生活新模式，這意味著人居方式的革命，也催生旅游地產(chǎn)需求。

      不過，在國內(nèi)如火如荼的旅游地產(chǎn)發(fā)展浪潮中，由于急功近利的心態(tài)和開發(fā)模式上的差異，打著休閑、旅游旗號的地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)目雖多，然而真正建立品牌的卻屈指可數(shù)。

      盡管大批實(shí)力房企前赴后繼涌入旅游地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，但到目前為止，在全國眾多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中，沒有一個(gè)能夠享譽(yù)世界的旅游品牌項(xiàng)目。旅游地產(chǎn)開發(fā)模式在國內(nèi)尚未成型，不少旅游地產(chǎn)項(xiàng)目正在探索期，房企也急切希望找到一條突破困局的旅游地產(chǎn)成功之路。

       恒大近些年在文化旅游產(chǎn)業(yè)上頗為用心。2015年，由恒大地產(chǎn)集團(tuán)斥資近1600億、匯聚600多名世界級設(shè)計(jì)師打造的世界最美麗、最生態(tài)環(huán)保、配套設(shè)施最完善、規(guī)模最大、全球人人向往的旅游文化勝地——中國海南?；◢u耀世登臨，匯聚世界繽紛萬象，開創(chuàng)世界文化旅游新紀(jì)元。

      2015年12月28日，中國海南?；◢u首期開盤勁銷122億，一舉創(chuàng)下開盤銷售金額、開盤銷售面積、認(rèn)籌到訪人數(shù)三大世界紀(jì)錄。中國海南海花島一期產(chǎn)品的熱銷場景至今記憶猶新，現(xiàn)在二期產(chǎn)品又火熱加推。

2016年，恒大集團(tuán)斥資500億拓疆京北，打造北京恒大文化旅游城。北京恒大文化旅游城項(xiàng)目位于京北核心，項(xiàng)目占地15000畝，集超五星白金酒店集群、五國頂級溫泉小鎮(zhèn)、世界兒童水上樂園、頂級商業(yè)集群等17大配套于一體，擁有35000平米五星鉑金酒店、26000平米歐式城堡酒店、8000平米世界風(fēng)情酒店、10000平米國際級會(huì)議中心于一體，滿足奢享度假、高端旅居、異域體驗(yàn)等多種需求。

另外，項(xiàng)目還配有百畝兒童水上樂園，打造高峰雪道區(qū)、激流河道區(qū)、巨浪演繹區(qū)、闔家歡樂區(qū)、極限滑道區(qū)等主題游樂區(qū);兒童夢幻城，歡樂淘氣堡、兒童職業(yè)體驗(yàn)、激情碰碰車、動(dòng)感電玩等游樂項(xiàng)目。涵蓋商業(yè)購物中心、世界主題美食街、恒大影視中心、頂級文化博物館等配套于一體;同時(shí)配備國際雙語幼兒園、國際雙語精英小學(xué)等優(yōu)勢教育資源。

具體產(chǎn)品方面，項(xiàng)目首期推出116-373平米山湖美墅、148-220平米疊拼墅院、103-148平米花園洋房、78-127平米瞰景高層、33-85平米奢裝酒店公寓等多元產(chǎn)品，同時(shí)配以星級物業(yè)服務(wù)。

       萬達(dá)集團(tuán)是最先涉足文化旅游產(chǎn)業(yè)，也是目前發(fā)展規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

       9月24日，合肥萬達(dá)文化旅游城將正式開業(yè)。公開資料顯示，合肥萬達(dá)文化旅游城位于合肥市濱湖新區(qū)巢湖岸邊，占地面積100公頃，總建筑面積90萬平方米，規(guī)劃文化、旅游、商業(yè)、酒店四大內(nèi)容。合肥萬達(dá)文化旅游城建成之后，將可容納5萬名游客，日接待量達(dá)10萬人次，年接待游客達(dá)2000萬人次，安置數(shù)萬人就業(yè)。

       項(xiàng)目涵蓋室外主題樂園、室內(nèi)恒溫水樂園、萬達(dá)茂、萬達(dá)影城、度假酒店群等核心項(xiàng)目，全業(yè)態(tài)滿足業(yè)主吃、住、行、逛、游、購等多方面的需求。志在讓合肥成為中國文化旅游名城和世界級旅游目的地。

除了大力加碼旅游產(chǎn)業(yè)、在全國各地加速布局萬達(dá)文化旅游城之外，萬達(dá)還接連收購多家旅行社、牽手多個(gè)線上旅游平臺(tái)。

       在去年與同程旅游的簽約儀式上萬達(dá)曾表示，這是萬達(dá)旅游產(chǎn)業(yè)實(shí)行互聯(lián)網(wǎng)+戰(zhàn)略、實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的需要。通過投資同程旅游，萬達(dá)旅游產(chǎn)業(yè)將形成線上平臺(tái)、線下渠道和大型旅游目的地三位一體的格局，打造全球唯一的旅游產(chǎn)業(yè)O2O模式。

      萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林日前表示，現(xiàn)在的中國已經(jīng)到了“工業(yè)化”和“城鎮(zhèn)化”中后期，雖然還不能說是沒有了可投資的地方，但是總而言之，能獲得高收益的、好的投資產(chǎn)業(yè)和地區(qū)越來越少，相當(dāng)一部分投資其實(shí)還投在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)中。其中，旅游就是最好的投資方向之一，符合國家產(chǎn)業(yè)方向。

      其次，旅游是最長壽的投資。投資的行業(yè)是很多的，很多行業(yè)投資的時(shí)候覺得很好，過了幾年，如果研發(fā)和更新?lián)Q代跟不上，可能就會(huì)被淘汰。多年前大家想得到的那些很有名的企業(yè)，現(xiàn)在可能都找不到了。想維持一個(gè)行業(yè)常青、企業(yè)常青是非常困難的事情。但是旅游就有這個(gè)特點(diǎn)，它是一個(gè)長壽投資。

       除此之外，旅游投資跟所有投資一樣，都要占用資源，但是旅游投資有個(gè)好處是一次性占用資源，因此旅游是最環(huán)保的投資。旅游還是能發(fā)財(cái)?shù)?、能富民的投資。

王健林說，無論是從財(cái)政收入，還是從富民角度來看，旅游投資都是非常好的資源選擇。旅游投資在中國還有很大的增長空間，是最好的投資之一。

4

觀瀾湖：旅游地產(chǎn)的核心在于運(yùn)營

       10月20-23日第四屆觀瀾湖世界明星賽即將上演，作為文體壇的體育盛事，此次出席的嘉賓除了高爾夫、體育、好萊塢和國內(nèi)一線影星外，巴塞羅那、利物浦和曼聯(lián)等足球老將的到來，也成為賽事的一大亮點(diǎn)。對于觀瀾湖而言，類似明星賽這樣頂級國際賽事的舉辦，不光是給業(yè)主、會(huì)員還有粉絲們帶來視覺盛宴，更重要的是觀瀾湖集團(tuán)整體運(yùn)營能力的體現(xiàn)。而這種運(yùn)營能力，恰恰是在旅游地產(chǎn)遍地開花時(shí)代的核心競爭力。

       自1992年開始，歷經(jīng)24年，觀瀾湖舉辦逾百場國際賽事，每一場大型賽事的舉辦也都是觀瀾湖有強(qiáng)大運(yùn)營能力的表現(xiàn)。從賽事前的嘉賓邀約，賽事舉辦期間的球手、嘉賓、高球協(xié)會(huì)工作人員、現(xiàn)場觀眾、贊助商、媒體等所有環(huán)節(jié)人員的接待，到整場賽事舉辦下來的每個(gè)流程，都由觀瀾湖工作人員來完成。加上觀瀾湖深圳、東莞、?？谌氐木频?、餐飲、休閑娛樂等配套項(xiàng)目，日常工作人員已有過萬人。由上萬人的團(tuán)隊(duì)在服務(wù)和看護(hù)業(yè)主的家園，這也是普通地產(chǎn)開發(fā)商難以做到的。

       2007年，觀瀾湖跨越瓊州海峽，在萬年火山巖遺址上打造出觀瀾湖高爾夫度假區(qū)。整個(gè)度假區(qū)占地21.5平方公里，而觀瀾湖要做的就是在這片荒漠地上建造一座新城。“政府給我一片地，我還政府一座城。”此前，觀瀾湖集團(tuán)主席朱鼎健就此對媒體表示。

       不同于其他土地開發(fā)商，觀瀾湖集團(tuán)是土地運(yùn)營商，它的整個(gè)產(chǎn)業(yè)都處于球會(huì)內(nèi)，與業(yè)主的物業(yè)捆綁在一起。觀瀾湖在過去24年至今對深莞園區(qū)的持續(xù)投入，已經(jīng)令周邊土地實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，?？谟^瀾湖作為集團(tuán)的戰(zhàn)略新中心，未來也必將實(shí)現(xiàn)永續(xù)升值空間。

       ?？谟^瀾湖目前已經(jīng)打造了觀瀾湖華誼馮小剛電影公社、觀瀾湖新城、觀瀾湖海免國際購物中心、10個(gè)18洞火山巖高爾夫球場群、168個(gè)泡池的火山巖礦溫泉、麗思卡爾頓、HardRock等五星級酒店群、海南華僑中學(xué)觀瀾湖學(xué)校等休閑旅游項(xiàng)目。

       據(jù)觀瀾湖高層透露，未來將持續(xù)會(huì)有新亮點(diǎn)涌現(xiàn)。而在近期，也將公布更多重磅級參賽明星。

       為了超越簡單的旅游地產(chǎn)概念，?？谟^瀾湖除了高品質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目外，還通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合等方式，在業(yè)態(tài)上注入高端的商業(yè)、文化等配套，從而提高項(xiàng)目人氣和影響力。

         近幾年來，隨著住宅市場的逐漸飽和、城市核心區(qū)域內(nèi)土地獲取難度逐步增大，旅游地產(chǎn)越發(fā)成為業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的話題，越來越多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始涉足旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。來自克而瑞旅游地產(chǎn)提供的研究數(shù)據(jù)，從2012年開始，我國旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從1629家上升到2015年的5279家，最高時(shí)出現(xiàn)在2014年的5324家。

主動(dòng)轉(zhuǎn)型

        隨著房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)新的變化，拿地、建房、銷售的傳統(tǒng)模式面臨革新，眾多附加價(jià)值、衍生價(jià)值等被行業(yè)所重視。

       與此同時(shí)，有數(shù)據(jù)顯示，截至2015年10月，我國商品房待售面積為68632萬平方米，同比9月末增加2122萬平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，創(chuàng)下歷史新高。

       房企面臨較大的去庫存壓力、拿地壓力，而旅游地產(chǎn)兼具房地產(chǎn)開發(fā)和旅游項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營，成為很多傳統(tǒng)房企創(chuàng)新發(fā)展的方向。

       明源地產(chǎn)研究院院長劉策此前在接受媒體采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)領(lǐng)域原因在于，一方面?zhèn)鹘y(tǒng)地產(chǎn)遇到了困境，體現(xiàn)在規(guī)模和利潤，規(guī)模受到了地產(chǎn)開發(fā)8萬億天花板的限制，利潤包括凈資產(chǎn)收益率、利潤率這幾年都在直線下滑，特別是在2015年和2016年的上半年都已經(jīng)降到了個(gè)位數(shù)。另一方面，由于能規(guī)避市場調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)、龐大的市場規(guī)模以及政策紅利天然的傳染性，旅游地產(chǎn)成為房企救贖與重生的新陣營。

旅游新機(jī)遇

       旅游市場強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢也吸引了嗅覺靈敏的房地產(chǎn)商快速涌入：來自58同城、趕集網(wǎng)和安居客的數(shù)據(jù)顯示，2012年國內(nèi)旅游收入為22706.22億元，同比增長17.62%。2013年，國內(nèi)旅游收入為26276.12億元，同比增長15.72%。到2014年，國內(nèi)旅游收入為30312.00億元，同比增長15.36%。

       2015年旅游行業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)信息顯示：2015年全年接待國內(nèi)外旅游人數(shù)超過41億人次，旅游總收入達(dá)4.13萬億元。預(yù)計(jì)2016年國內(nèi)旅游將達(dá)到43.8億人次，旅游入出境2.63億人次，旅游總收入4.55萬億元。

毫無疑問，旅游市場正在高速發(fā)展，在此“誘惑”下，房企不斷發(fā)力旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

       政策的利好也加速了旅游地產(chǎn)的盛況空前。一方面，我國對旅游地產(chǎn)開發(fā)的限制政策較少，不像住宅地產(chǎn)那樣政策經(jīng)常變化，政策風(fēng)險(xiǎn)較低;另一方面，國家不斷出臺(tái)政策鼓勵(lì)民間資本投資旅游業(yè)，合理開發(fā)旅游資源，在政策力挺旅游投資背景下，地產(chǎn)商自然聞風(fēng)而動(dòng)。

       業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面是因?yàn)樽鳛閲窠?jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的旅游業(yè)在我國已遍地開花，受到各界各行的關(guān)注;另一方面，房地產(chǎn)業(yè)更是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱之一，兩者的結(jié)合形成新的業(yè)態(tài)——旅游地產(chǎn)，呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢頭。