4月23日，由博勢(shì)瓴英（北京）科技有限公司、博勢(shì)智庫(kù)主辦的“房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與知識(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)研討會(huì)”上，中國(guó)人民大學(xué)土地政策與制度研究中心主任葉劍平認(rèn)為中國(guó)目前的大規(guī)模城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式會(huì)終結(jié)，房企的規(guī)模也會(huì)隨之萎縮，但物業(yè)公司等服務(wù)公司會(huì)變得更大。（更多精彩，請(qǐng)關(guān)注：三浩商學(xué)院）

中國(guó)人民大學(xué)土地政策與制度研究中心主任 葉劍平

以下為葉劍平發(fā)言實(shí)錄：

首先，我認(rèn)為中國(guó)這種大規(guī)模城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模式要終結(jié)。早在十年前我提出，在稀缺經(jīng)濟(jì)時(shí)代，通過(guò)這種大規(guī)模的造房造城運(yùn)動(dòng)來(lái)解決住房供求矛盾是可以的，畢竟短缺時(shí)代有什么就賣(mài)什么。但當(dāng)前房地產(chǎn)在隨著整個(gè)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型而轉(zhuǎn)型，對(duì)應(yīng)住房需求的變化就是從住到住好。

在座的在北京都有套房子，100㎡的房子基本上就是一千萬(wàn)，但一千萬(wàn)的資產(chǎn)價(jià)值是不是帶來(lái)了一千萬(wàn)的住房享受？很明顯這兩者之間是不匹配的。以人大東門(mén)八九十年代的建筑為例，原來(lái)是政策分配的住房，后來(lái)住房商品化改革后改建為五六十平米，不符合現(xiàn)代宜居的標(biāo)準(zhǔn)，但資產(chǎn)的價(jià)值量卻是巨大的。所以我們現(xiàn)在房地產(chǎn)的主要矛盾實(shí)際上是住的質(zhì)量和價(jià)值的不平衡，如果還繼續(xù)延續(xù)過(guò)去的發(fā)展路徑，只會(huì)與老百姓的消費(fèi)需求背道而馳。

衣食住行本應(yīng)該是社會(huì)的基本供應(yīng)要素，改革開(kāi)發(fā)以來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展已經(jīng)基本解決了多數(shù)人的溫飽，但住房卻依然卻成為很多人終身奮斗的目標(biāo)。對(duì)比國(guó)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)未來(lái)住房領(lǐng)域的改革應(yīng)該深入思考如何解決從住到住好過(guò)程中所需要的諸多要素。

第二，未來(lái)住房租賃市場(chǎng)一定會(huì)興起，各種房地產(chǎn)金融產(chǎn)品必將活躍金融市場(chǎng)。從世界范圍來(lái)看，大都市的住房自由化率都不高。但中國(guó)的國(guó)情比較特殊，過(guò)去房子在中國(guó)不僅是住的問(wèn)題，還是身份問(wèn)題，而身份又決定了社會(huì)地位，由此導(dǎo)致住房所關(guān)聯(lián)的社會(huì)問(wèn)題十分沉重。

現(xiàn)在隨著新生代的逐漸成長(zhǎng)，他們?cè)诠ぷ髁鲃?dòng)性、住房成本、生活舒適度上與上一代人有不同的特點(diǎn)和需求，這就決定了社會(huì)的治理模式也要改變。如果國(guó)家能夠完全承擔(dān)起戶籍、教育、養(yǎng)老等社會(huì)公共服務(wù)的責(zé)任，那么住房就會(huì)簡(jiǎn)化為居住地點(diǎn)的選擇。再輔之以稅收減免、住房保障等制度建設(shè)，住房租賃市場(chǎng)就會(huì)迅速興起。

住房租賃不僅是租，還有管理。從投資角度來(lái)看，租賃企業(yè)的發(fā)展一般是兩個(gè)路徑：一是被大資本收購(gòu)；二是資產(chǎn)證券化。未來(lái)隨著住房制度改革的推進(jìn)，住房銷(xiāo)售和租賃的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)會(huì)逐漸趨于平衡，這也是資源激活和優(yōu)化配置的過(guò)程。

第三，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的核心在于資源的融合。隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的迅猛發(fā)展，集中辦公是否還有必要？未來(lái)的工作形式是不是會(huì)更加靈活和分散？城市里的人是否會(huì)逐漸選擇去鄉(xiāng)村辦公？如果未來(lái)這是一個(gè)趨勢(shì)的話，就可以將鄉(xiāng)村的資產(chǎn)激活，承接城市的一些功能需求，進(jìn)而達(dá)到城鄉(xiāng)融合發(fā)展。

如果以上三點(diǎn)都能成立的話，我認(rèn)為房企會(huì)逐漸的萎縮，而物業(yè)管理公司、租賃集團(tuán)則會(huì)越來(lái)越強(qiáng)大。城市也會(huì)停止擴(kuò)張，鄉(xiāng)村的振興也會(huì)起來(lái)。否則我們一方面提倡鄉(xiāng)村振興，另一方面卻是城市盲目擴(kuò)張，最終只會(huì)導(dǎo)致鄉(xiāng)村慢慢凋零，美麗中國(guó)也就淪為一句口號(hào)。而在這實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中，政府的政策方向和落地程度會(huì)起到重要的決定性作用。

 

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