中國人對房地產(chǎn)的熱愛，其實跟美國總統(tǒng)特朗普對美股的熱愛，是一樣的。

　　有人說，跟美國股市對標(biāo)的中國資產(chǎn)，不是A股，而是中國樓市；美股科技股龍頭漲得歡，對標(biāo)的是中國一線樓市的反彈，比如深圳。最近深圳的樓市火到不行，深圳千萬豪宅被秒光的新聞不斷刷屏！還有“百萬喝茶費(fèi)”、“500萬以下的房子基本賣沒了”……等等新聞層出不窮，這輪地產(chǎn)行情被稱為“疫情景氣”。

　　到底誰在購買深圳的房子？背后是一場金融加杠桿的游戲，而這跟新冠疫情密切相關(guān)，因為疫情，一系列小微企業(yè)紓困措施出臺，讓大部分銀行放寬抵押貸、經(jīng)營貸等貸款項目，部分購房者借此也找到了新的加杠桿機(jī)會。

　　這個游戲怎么玩？基金君從一位地產(chǎn)中介找到了答案。

　　深圳豪宅火了

　　“有一種核心資產(chǎn)，叫深圳的房子”。盡管全國仍在防控疫情，深圳房地產(chǎn)市場近期已十分熱鬧。

　　4月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，3月份70個大中城市房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)微漲，但總體較為穩(wěn)定。3月新房銷售價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量達(dá)38個，比2月的21個明顯增加；二手房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為32個，明顯高于2月份的14個。

　　數(shù)據(jù)顯示，房價上漲城市數(shù)量明顯增加。70個大中城市中，西寧、杭州、銀川、等10個城市新房價格環(huán)比漲幅居前。北上廣深4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%。其中， 深圳領(lǐng)漲，上海微漲，北京持平，廣州下降。

　　據(jù)報道，3月7日，深圳南山區(qū)招商蛇口太子灣·灣璽開盤，推出104套公寓，均價11萬元/㎡，總價2000萬元起，結(jié)果當(dāng)晚104套全部售罄。

　　3月13日，太子灣·灣璽推出14套房源，建筑面積約360平米、370平米，4200萬起步價，下午14時開始選房，僅8秒就宣告售罄，銷售金額達(dá)6億元。

　　4月5日，太子灣·灣璽第三次開盤，單價9萬元~13萬元/㎡，總套價格2900萬元~5500萬元，合計54套公寓，半天時間全部售罄，合計吸金約23億元。

　　值得注意的是，“天價喝茶費(fèi)”也開始重出江湖，三個寶安中心區(qū)的千萬豪宅項目被傳需加價百萬方可購房。對此，深圳市寶安區(qū)住建局也于日前發(fā)布通知稱，收取“喝茶費(fèi)”等價外費(fèi)樓盤暫停全部房源網(wǎng)簽權(quán)限。

　　新冠肺炎疫情仍在全球持續(xù)蔓延，對經(jīng)濟(jì)造成巨大沖擊。對于外貿(mào)出口規(guī)模連續(xù)27年居內(nèi)地大中城市首位的深圳而言，壓力自然不小。正因如此，深圳樓市本輪的“疫病景氣”被認(rèn)為是來得突然。

　　為什么都在瘋搶深圳的房子？

　　有業(yè)內(nèi)人士透露，近期深圳房價大漲的主要原因是，企業(yè)主全款買了房之后，可以用來做抵押低息貸款。而這一套利模式與地方政府頒布的疫情期間“中小微企業(yè)貸款貼息項目實施辦法”有關(guān)。

　　據(jù)多位房地產(chǎn)銷售、中介透露，這一波樓市主力軍以改善需求和投資客為主，他們出手迅速，對房價承受能力較強(qiáng)，不單純出于投資目的，更多是將樓市作為資金避險的港灣。

　　而據(jù)證券時報報道，主要是投資客的涌入。僅僅是依靠剛需置業(yè)者，很難出現(xiàn)這樣的快速拉升現(xiàn)象，但一個點被引爆，就難免會傳導(dǎo)到其他區(qū)域，所以很多剛需置業(yè)者也被搞得不安。

　　基金君也從一位熟悉的中介了解了情況，中介稱，現(xiàn)在引起疫情蔓延，全球都在放水救經(jīng)濟(jì)，而投資者害怕資產(chǎn)貶值，選擇在深圳購房保值。

　　有分析認(rèn)為，市場對于通脹和貨幣貶值的預(yù)期非常強(qiáng)烈，深圳作為全國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)最發(fā)達(dá)的城市之一，必然成為各路避險資金尋求資產(chǎn)保值增值的首選城市，這些資金快速涌入樓市，專門搶購好地段的好房子，導(dǎo)致深圳樓市局部異動顯著。

　　具體怎么操作呢？表面上跟房地產(chǎn)相關(guān)的貸款政策仍未松動，但疫情給一些投資客提供了一個新的機(jī)會——金融機(jī)構(gòu)通過調(diào)整政策、落實優(yōu)惠利率來扶持小微企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，這種貸款似乎也被一些投資客看中。

　　上述中介簡單地跟基金君介紹操作手法。

　　這筆貸款有多便宜？微博也有博主簡單算了一下。

　　原來，如果名下有一套紅本在手的房子以及注冊公司，就可以嘗試申請。至于究竟能貸到多少，銀行會通過隨機(jī)抽取的評估公司來衡量，一般按照評估價7成執(zhí)行。不過，還是有一些具體細(xì)節(jié)的要求，例如申請者名下必須擁有一個持股20%以上、經(jīng)營滿兩年的公司。剛注冊的公司也存在可以申請的可能，但貸款額度相對降低。此外，申請者名下公司營業(yè)執(zhí)照、相關(guān)資產(chǎn)證明、銀行流水記錄、購銷合同等資料也需要備齊。

　　沒有注冊公司怎么辦？直接購買一個工商注冊經(jīng)營2年且目前還在經(jīng)營的公司即可，市面價格也就幾千元。對于購銷合同，通常用來證明公司的資金用途，因為申請經(jīng)營貸的公司也有一定的行業(yè)要求。“購銷合同也可以花錢購買，其實這些資料都是為了滿足監(jiān)管層相關(guān)要求，保證資金出去表面不違規(guī)。”中介人員透露。

　　當(dāng)?shù)啬硣秀y行深圳區(qū)域的一位人士則向媒體指出：以往實操過程中，除非上層政策收緊，銀行會臨時要求客戶提供相關(guān)材料證明貸款用途，一旦貸款用途與申請時描述不一致，銀行會限期收回貸款。如監(jiān)管層未明令嚴(yán)控，銀行也就睜只眼閉只眼，不會認(rèn)真監(jiān)控資金流向。

　　深圳住建局：開展為期三個月的市場亂象專項整治行動

　　19日，近段時間以來，深圳局部片區(qū)的二手房價大幅上漲，新房市場出現(xiàn)“喝茶費(fèi)”等亂象，引起各界關(guān)注。對此，深圳市住房和建設(shè)局對此作出回應(yīng)。

　　深圳市住房和建設(shè)局指出，近期部分熱點片區(qū)、熱點樓盤二手房價格有所上漲，主要是前期積累的需求集中釋放造成的，同時個別樓盤也存在中介和自媒體炒作引發(fā)價格上漲預(yù)期。據(jù)調(diào)查，3月份深圳二手住宅均價為每平方米64000元左右，價格總體穩(wěn)定，市場價格漲幅不大，并未出現(xiàn)個別媒體炒作的價格整體上漲情況。

　　對部分市民反映個別樓盤“收取喝茶費(fèi)”“捂盤惜售”“惡意加價”等問題，當(dāng)局高度重視，已會同各區(qū)和相關(guān)部門深入調(diào)查，將根據(jù)調(diào)查結(jié)果對惡意炒作房價的行為依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。

　　在住房供應(yīng)方面，今年深圳將新開工建設(shè)商品住房1000萬平方米左右，通過加大土地供給、加快新房入市，確保房地產(chǎn)市場供需平衡、價格平穩(wěn)。同時，針對二手房掛牌價格明顯高于市場真實成交價、機(jī)構(gòu)及個人惡意炒作房價、部分自媒體發(fā)布擾亂市場秩序不實言論、評估機(jī)構(gòu)高評高貸、“黑中介”違規(guī)經(jīng)營等現(xiàn)象，聯(lián)合相關(guān)部門開展為期三個月的市場亂象專項整治行動，堅決打擊違法違規(guī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　就在16日傍晚，深圳住建局發(fā)布《關(guān)于應(yīng)對新冠肺炎疫情促進(jìn)城市更新等相關(guān)工作的通知》。《通知》指出，受肺炎疫情影響，深圳房地產(chǎn)項目工地停工，工期延誤嚴(yán)重影響項目施工進(jìn)度，在建項目不能按時入市，一方面企業(yè)銷售進(jìn)度延后，面臨資金和經(jīng)營壓力；另一方面深圳房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)供應(yīng)緊張等問題，不利于滿足居民合理住房需求和維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

　　通知規(guī)定，加快商品房供應(yīng)，有利于避免因疫情導(dǎo)致供應(yīng)大幅減少進(jìn)而引起市場波動，有利于維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。申請商品房預(yù)售的，必須符合土地出讓合同和規(guī)劃許可條件等要求，并保證項目工程質(zhì)量。今年內(nèi)，高層建筑主體施工形象進(jìn)度達(dá)到總層數(shù)的二分之一、裝配式建筑完成基礎(chǔ)工程并達(dá)到標(biāo)高±0.00標(biāo)準(zhǔn)的商品房項目，可以申請預(yù)售。深圳住建局認(rèn)為，深圳房地產(chǎn)市場較為成熟，市場化程度較高，各項監(jiān)管制度較為完善。加快形成商品房有效供應(yīng)，有利于避免因疫情導(dǎo)致供應(yīng)大幅減少進(jìn)而引起市場波動，維護(hù)本市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

　　李迅雷最新發(fā)布報告表示，這一波買房的主力，很多來自于一些企業(yè)主。有業(yè)內(nèi)人士透露，近期深圳房價大漲的主要原因是，企業(yè)主全款買了房之后，可以用來做抵押低息貸款。而這一套利模式與地方政府頒布的疫情期間“中小微企業(yè)貸款貼息項目實施辦法”有關(guān)。當(dāng)然，這只是某些城市的個案，不能把房價上漲的原因全部歸結(jié)為“貼息套利”。我以為還有其他兩大原因，而這兩大原因都屬于結(jié)構(gòu)性的。一是與我國人口的流向與分化有關(guān)，2019年，杭州人口比上年猛增55.4萬人，而深圳同比增加41.22萬人，成為全國人口流入最多的兩大城市。人口的大規(guī)模流入，增加了樓市需求。二是與居民收入結(jié)構(gòu)的變化有關(guān)，這些年來，高收入階層的收入增速大幅高于其他收入階層的收入增長，例如，根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計公報，2016-2019年，高收入組的人均可支配收入累計增長29%，而中等收入組的累計增長只有19%，絕對收入和相對收入之間的差距均在擴(kuò)大。

（文章來源：中國基金報）