3月30日上午，央行開展500億元7天期逆回購操作，中標利率是2.2％，比之前的2.4％要低，這意味著降息了！

當然，這里的降息并不是下調(diào)基準利率。中國存款層面的基準利率是銀行存款基準利率，貸款層面的降息是貸款市場報價利率（LPR），這兩個利率都是商業(yè)銀行與企業(yè)、居民之間的借錢利率，不同點前者是儲戶借錢給銀行（存款），后者銀行借錢給企業(yè)、居民（貸款）。

逆回購利率是央行與金融機構(gòu)（主要是銀行）之間的借錢利率，我們稱之為人民幣的出廠價，而上面的貸款市場報價利率（LPR）可以稱為零售價。當出廠價降價的時候，零售價也基本會降價。所以我們說，下月20號公布的最新一期貸款市場報價利率（LPR）下調(diào)的概率達到99％，即基準利率會下調(diào)。

其實，央行與商業(yè)銀行之間的借錢利率除了逆回購利率外，還有一個更為重要的MLF利率。央行規(guī)定貸款市場報價利率（LPR）要以MLF利率為作為錨。所以我們現(xiàn)在可以說，逆回購和MLF利率都是人民幣的出廠價，但MLF利率則是官方背書的更權(quán)威價。

預計從現(xiàn)在4月20日之間，央行會下調(diào)MLF利率，然后貸款市場報價利率（LPR）下調(diào)，即最終的目標是下調(diào)基準利率（貸款市場報價利率）。

有的人問，央行直接下調(diào)MLF利率就好了，為什么要多此一舉先把逆回逆利率降了？

那是因為逆回購比較靈活，期限一般是7天或14天，如果是7天期限，那么我借出這部分錢后7天就可以收回來，而MLF利率一般是一年，錢在市場里太長容易發(fā)生通貨膨脹。所以一般央行的貨幣操作中，逆回購會很頻繁，而MLF操作一般是一月一次。

我們現(xiàn)在來解讀下這次的逆回購操作：1、金額不大，只有500億，你可以想想，相比2月3日那次12000億逆回購操作，這次可以說是弱爆了。2、期限很短，只有7天，沒有開展1年期的MLF操作，更沒有14天或28天的逆回購操作，說明央行目的不是想讓更多，更長的錢在市場里，只是想把錢的價格降下來就行了。

為什么呢？

1、央行在3月16日有過一次降準，大約投放長期資金約5500億元，這是長期資金哦，是沒有期限的，不會因到期被回收，所以那一次已經(jīng)投錢了，所以這次的逆回購規(guī)模沒必要太大，否則容易出現(xiàn)大水漫灌。

2、3月16日那次降準，每年可以直接給銀行省下了約85億元的成本，但是3月20日公布的貸款市場報價利率（LPR）卻沒有降下來，即錢是多了，但沒有便宜下來。

所以這次逆回購的目的不是投錢（500億只是象征性的），而是降利率。這次直接降了20個基點，力度是很大的，什么概念？最近兩三年，逆回購利率只降了兩次，一次是在 2019年12月18日降了5個基點，另一次是在今年2月17日降了10個基點。也就是說兩次的降息加起來是15個基點，還沒有這次降的20個基點多。當然，相比美聯(lián)儲一個月內(nèi)降息150個基點，那還是差得很遠。

這次降息有什么背景呢？

3月26日的G20峰會上，發(fā)表了聯(lián)合聲明，合作對抗疫情，還要恢復信心，保持金融穩(wěn)定，恢復增長和恢復強勁。

3月27日，中央政治局會議提出“積極的財政政策要更加積極有為，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，適當提高財政赤字率，發(fā)行特別國債，增加地方政府專項債券規(guī)模，引導貸款市場利率下行，保持流動性合理充裕”。

國際背景是：美國、日本、歐盟等經(jīng)濟體普遍零利率+量化寬松，中國一年期MLF利率還有3.15％的幅度。對外中國要維護人民幣穩(wěn)定，不能大漲大跌，保護人民幣國際化不受影響。早前美聯(lián)儲降息100個基點，中國央行之所以沒有跟隨，主要是那時候國際上出現(xiàn)了美元荒（3月24日《美聯(lián)儲無限制“印鈔”與美元危機！》一文有介紹），美元在升值，人民幣在貶值，那時候不適合降息。但是現(xiàn)在隨著美元荒緩解，美元指數(shù)回落后，人民幣在升值，所以有降息空間。

國內(nèi)背景是：國內(nèi)疫情已經(jīng)基本被控制，中國經(jīng)濟正處于恢復期，前期經(jīng)濟發(fā)展的主要阻礙是難以復工復產(chǎn)、交通不暢等，隨著疫情好轉(zhuǎn)，現(xiàn)在復工率已經(jīng)很高，大企業(yè)基本完成了復工，中小企業(yè)據(jù)說達到了75％左右。復工復產(chǎn)上升，需要解決企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)、訂單缺失的問題。目前來看主要是兩個辦法，一是通過降息降低社會資金成本（企業(yè)借錢成本，消費成本、政府債務成本）。二是通過增加消費、擴大投資來擴內(nèi)需（政府公共支出、基建、居民消費）。

可見，疫情后會有一波基建投資熱潮，會不會刺激房價上漲？

其實，當下對樓市的看法有兩種論調(diào)，第一種是經(jīng)濟下行壓力大的情況下，居民收入降低，房價過高，大家都沒錢買房，所以房價下跌。第二種是經(jīng)濟不好的情況下，房地產(chǎn)政策和貨幣政策會放松，房價會反彈。

我個人的看法是當下第二種論調(diào)更準確些。第一種情況是在一個區(qū)域內(nèi)沒有大量的人員或資本流動的情況下是對的，比如美歐等發(fā)達國家，已經(jīng)基本走完了城鎮(zhèn)化，在人口沒有增加的情況下，買房負擔比就是影響房價的關鍵。但是如果是在國內(nèi)，人口處于增量的一二線城市，單純通過買房負擔比是很難判斷房價趨勢的，因為需求來自于人口增量，而不是存量的購買力。

當然，我并不是樓市的多頭，恰恰相反，我只看好20％的城市房價（一二線城市），看空80％的城市房價（三四線），至于未來10年也是如此。

我的預測是，未來一二線城市房價應該會回暖，但不至于大漲，因為現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策、貨幣政策不大可能像以前那樣寬松，也沒有那么大的條件，因為現(xiàn)在的宏觀杠桿率比較高。