3月30日上午，央行開展500億元7天期逆回購(gòu)操作，中標(biāo)利率是2.2％，比之前的2.4％要低，這意味著降息了！

當(dāng)然，這里的降息并不是下調(diào)基準(zhǔn)利率。中國(guó)存款層面的基準(zhǔn)利率是銀行存款基準(zhǔn)利率，貸款層面的降息是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），這兩個(gè)利率都是商業(yè)銀行與企業(yè)、居民之間的借錢利率，不同點(diǎn)前者是儲(chǔ)戶借錢給銀行（存款），后者銀行借錢給企業(yè)、居民（貸款）。

逆回購(gòu)利率是央行與金融機(jī)構(gòu)（主要是銀行）之間的借錢利率，我們稱之為人民幣的出廠價(jià)，而上面的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）可以稱為零售價(jià)。當(dāng)出廠價(jià)降價(jià)的時(shí)候，零售價(jià)也基本會(huì)降價(jià)。所以我們說，下月20號(hào)公布的最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下調(diào)的概率達(dá)到99％，即基準(zhǔn)利率會(huì)下調(diào)。

其實(shí)，央行與商業(yè)銀行之間的借錢利率除了逆回購(gòu)利率外，還有一個(gè)更為重要的MLF利率。央行規(guī)定貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）要以MLF利率為作為錨。所以我們現(xiàn)在可以說，逆回購(gòu)和MLF利率都是人民幣的出廠價(jià)，但MLF利率則是官方背書的更權(quán)威價(jià)。

預(yù)計(jì)從現(xiàn)在4月20日之間，央行會(huì)下調(diào)MLF利率，然后貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下調(diào)，即最終的目標(biāo)是下調(diào)基準(zhǔn)利率（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）。

有的人問，央行直接下調(diào)MLF利率就好了，為什么要多此一舉先把逆回逆利率降了？

那是因?yàn)槟婊刭?gòu)比較靈活，期限一般是7天或14天，如果是7天期限，那么我借出這部分錢后7天就可以收回來，而MLF利率一般是一年，錢在市場(chǎng)里太長(zhǎng)容易發(fā)生通貨膨脹。所以一般央行的貨幣操作中，逆回購(gòu)會(huì)很頻繁，而MLF操作一般是一月一次。

我們現(xiàn)在來解讀下這次的逆回購(gòu)操作：1、金額不大，只有500億，你可以想想，相比2月3日那次12000億逆回購(gòu)操作，這次可以說是弱爆了。2、期限很短，只有7天，沒有開展1年期的MLF操作，更沒有14天或28天的逆回購(gòu)操作，說明央行目的不是想讓更多，更長(zhǎng)的錢在市場(chǎng)里，只是想把錢的價(jià)格降下來就行了。

為什么呢？

1、央行在3月16日有過一次降準(zhǔn)，大約投放長(zhǎng)期資金約5500億元，這是長(zhǎng)期資金哦，是沒有期限的，不會(huì)因到期被回收，所以那一次已經(jīng)投錢了，所以這次的逆回購(gòu)規(guī)模沒必要太大，否則容易出現(xiàn)大水漫灌。

2、3月16日那次降準(zhǔn)，每年可以直接給銀行省下了約85億元的成本，但是3月20日公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）卻沒有降下來，即錢是多了，但沒有便宜下來。

所以這次逆回購(gòu)的目的不是投錢（500億只是象征性的），而是降利率。這次直接降了20個(gè)基點(diǎn)，力度是很大的，什么概念？最近兩三年，逆回購(gòu)利率只降了兩次，一次是在 2019年12月18日降了5個(gè)基點(diǎn)，另一次是在今年2月17日降了10個(gè)基點(diǎn)。也就是說兩次的降息加起來是15個(gè)基點(diǎn)，還沒有這次降的20個(gè)基點(diǎn)多。當(dāng)然，相比美聯(lián)儲(chǔ)一個(gè)月內(nèi)降息150個(gè)基點(diǎn)，那還是差得很遠(yuǎn)。

這次降息有什么背景呢？

3月26日的G20峰會(huì)上，發(fā)表了聯(lián)合聲明，合作對(duì)抗疫情，還要恢復(fù)信心，保持金融穩(wěn)定，恢復(fù)增長(zhǎng)和恢復(fù)強(qiáng)勁。

3月27日，中央政治局會(huì)議提出“積極的財(cái)政政策要更加積極有為，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，適當(dāng)提高財(cái)政赤字率，發(fā)行特別國(guó)債，增加地方政府專項(xiàng)債券規(guī)模，引導(dǎo)貸款市場(chǎng)利率下行，保持流動(dòng)性合理充裕”。

國(guó)際背景是：美國(guó)、日本、歐盟等經(jīng)濟(jì)體普遍零利率+量化寬松，中國(guó)一年期MLF利率還有3.15％的幅度。對(duì)外中國(guó)要維護(hù)人民幣穩(wěn)定，不能大漲大跌，保護(hù)人民幣國(guó)際化不受影響。早前美聯(lián)儲(chǔ)降息100個(gè)基點(diǎn)，中國(guó)央行之所以沒有跟隨，主要是那時(shí)候國(guó)際上出現(xiàn)了美元荒（3月24日《美聯(lián)儲(chǔ)無限制“印鈔”與美元危機(jī)！》一文有介紹），美元在升值，人民幣在貶值，那時(shí)候不適合降息。但是現(xiàn)在隨著美元荒緩解，美元指數(shù)回落后，人民幣在升值，所以有降息空間。

國(guó)內(nèi)背景是：國(guó)內(nèi)疫情已經(jīng)基本被控制，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于恢復(fù)期，前期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要阻礙是難以復(fù)工復(fù)產(chǎn)、交通不暢等，隨著疫情好轉(zhuǎn)，現(xiàn)在復(fù)工率已經(jīng)很高，大企業(yè)基本完成了復(fù)工，中小企業(yè)據(jù)說達(dá)到了75％左右。復(fù)工復(fù)產(chǎn)上升，需要解決企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)、訂單缺失的問題。目前來看主要是兩個(gè)辦法，一是通過降息降低社會(huì)資金成本（企業(yè)借錢成本，消費(fèi)成本、政府債務(wù)成本）。二是通過增加消費(fèi)、擴(kuò)大投資來擴(kuò)內(nèi)需（政府公共支出、基建、居民消費(fèi)）。

可見，疫情后會(huì)有一波基建投資熱潮，會(huì)不會(huì)刺激房?jī)r(jià)上漲？

其實(shí)，當(dāng)下對(duì)樓市的看法有兩種論調(diào)，第一種是經(jīng)濟(jì)下行壓力大的情況下，居民收入降低，房?jī)r(jià)過高，大家都沒錢買房，所以房?jī)r(jià)下跌。第二種是經(jīng)濟(jì)不好的情況下，房地產(chǎn)政策和貨幣政策會(huì)放松，房?jī)r(jià)會(huì)反彈。

我個(gè)人的看法是當(dāng)下第二種論調(diào)更準(zhǔn)確些。第一種情況是在一個(gè)區(qū)域內(nèi)沒有大量的人員或資本流動(dòng)的情況下是對(duì)的，比如美歐等發(fā)達(dá)國(guó)家，已經(jīng)基本走完了城鎮(zhèn)化，在人口沒有增加的情況下，買房負(fù)擔(dān)比就是影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵。但是如果是在國(guó)內(nèi)，人口處于增量的一二線城市，單純通過買房負(fù)擔(dān)比是很難判斷房?jī)r(jià)趨勢(shì)的，因?yàn)樾枨髞碜杂谌丝谠隽?，而不是存量的?gòu)買力。

當(dāng)然，我并不是樓市的多頭，恰恰相反，我只看好20％的城市房?jī)r(jià)（一二線城市），看空80％的城市房?jī)r(jià)（三四線），至于未來10年也是如此。

我的預(yù)測(cè)是，未來一二線城市房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)回暖，但不至于大漲，因?yàn)楝F(xiàn)在的房地產(chǎn)政策、貨幣政策不大可能像以前那樣寬松，也沒有那么大的條件，因?yàn)楝F(xiàn)在的宏觀杠桿率比較高。