3月30日晚，萬(wàn)科發(fā)布2021年報(bào)，實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額6277.8億元，營(yíng)業(yè)收入4528.0億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)225.2億元；財(cái)務(wù)狀況安全健康，持有現(xiàn)金1493.5億元，凈負(fù)債率29.7%且長(zhǎng)期處于行業(yè)低位。

發(fā)布年報(bào)的同時(shí)，萬(wàn)科推出回購(gòu)方案和上市以來(lái)最高比例分紅派息預(yù)案，在兼顧企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的前提下，用實(shí)際行動(dòng)保障股東的利益。公司稱(chēng)將在未來(lái)三個(gè)月內(nèi)擇機(jī)開(kāi)展20-25億元回購(gòu)，分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，合計(jì)擬派發(fā)分紅112.8億元，基于當(dāng)前的股價(jià)，股息率約5.1%，是A股中唯一一家連續(xù)三十年進(jìn)行現(xiàn)金分紅的公司。

2021年，在行業(yè)前所未有的震蕩和調(diào)整下，萬(wàn)科守住了安全經(jīng)營(yíng)的底線(xiàn)，保持了“綠檔”和業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額連續(xù)13年為正，年末存量融資的綜合融資成本降至4.1%。但萬(wàn)科也面臨上市31年以來(lái)第三次凈利下滑。對(duì)于下降原因，董事會(huì)主席郁亮在年報(bào)《致股東》中反思了內(nèi)部原因，并提出解決方案，同時(shí)明確表示2022年有信心實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的企穩(wěn)回升。

值得關(guān)注的是，萬(wàn)科年報(bào)顯示，其非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)正在進(jìn)入高速發(fā)展期，在增長(zhǎng)速度、收益表現(xiàn)、運(yùn)營(yíng)效率等方面，均位居各自所屬行業(yè)前列。萬(wàn)物云在業(yè)內(nèi)率先完成“住、商、城”全域空間服務(wù)覆蓋，2021年收入首次超過(guò)200億元，同比增長(zhǎng)32%；泊寓已成為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、運(yùn)營(yíng)效率最高的集中式公寓運(yùn)營(yíng)商，近三年收入復(fù)合增速40%，2021年?duì)I運(yùn)凈收入（NOI）同比增長(zhǎng)193%；萬(wàn)緯物流已做到冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模國(guó)內(nèi)第一，近三年收入復(fù)合增速超過(guò)50%，并獲得淡馬錫、GIC等知名機(jī)構(gòu)戰(zhàn)略投資；印力管理規(guī)模、收入、輕資產(chǎn)管理輸出保持業(yè)內(nèi)第一陣營(yíng)，近五年收入復(fù)合增速為20%。

坦誠(chéng)檢討凈利下滑內(nèi)因 年內(nèi)有信心實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升

郁亮在《致股東》中反思了下降原因。從財(cái)務(wù)層面看，2021年萬(wàn)科凈利潤(rùn)下降源于三方面，包括毛利率下降、投資收益減少和市場(chǎng)下行帶來(lái)的計(jì)提減值。其中，毛利率下降是財(cái)務(wù)層面的主要影響因子，2021年萬(wàn)科整體毛利率21.8%，同比下降7.4個(gè)百分點(diǎn)，扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加后的整體毛利率，從2020年的22.8%下降至17.2%。從結(jié)構(gòu)上看，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)依然對(duì)公司凈利潤(rùn)具有決定性作用。

其坦言，盡管公司較早意識(shí)到高速增長(zhǎng)終將結(jié)束，但公司的行為未能堅(jiān)決擺脫高增長(zhǎng)慣性，部分城市出現(xiàn)投資追高冒進(jìn)，導(dǎo)致毛利率下滑。同時(shí)，充分授權(quán)、分布式實(shí)施是萬(wàn)科過(guò)往快速發(fā)展的機(jī)制保障，在追求效率優(yōu)先的高速增長(zhǎng)階段，這一機(jī)制能更快地響應(yīng)市場(chǎng)、捕捉機(jī)會(huì)，最大程度地釋放前線(xiàn)戰(zhàn)斗力。但隨著近年來(lái)業(yè)務(wù)復(fù)雜度提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，城市公司能力的參差不齊導(dǎo)致操盤(pán)表現(xiàn)的離散度上升，影響了整體業(yè)績(jī)。

郁亮表示，2022年，將采取堅(jiān)決、有針對(duì)性的行動(dòng)，全力扭轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)局面。公司以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部為主導(dǎo)，推進(jìn)“一盤(pán)棋”建設(shè)，解決能力分散、操盤(pán)表現(xiàn)不穩(wěn)定的問(wèn)題。同時(shí)嚴(yán)格投資管理，投資向市場(chǎng)更為穩(wěn)定、團(tuán)隊(duì)操盤(pán)能力更強(qiáng)的區(qū)域集中，提高投前研判的精準(zhǔn)度和投后落地實(shí)現(xiàn)程度。非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)繼續(xù)提升經(jīng)營(yíng)效率和競(jìng)爭(zhēng)力，爭(zhēng)取更大的發(fā)展空間和更好的回報(bào)水平。郁亮認(rèn)為，非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)將為公司整體利潤(rùn)率水平提供一定支撐，也為未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)備更多合格資產(chǎn)，對(duì)接更廣泛合作機(jī)遇。

對(duì)于2022年的業(yè)績(jī)，郁亮表達(dá)了明確的信心，相信行動(dòng)和努力將支撐公司在2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的企穩(wěn)回升。

非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)入高速發(fā)展階段 第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)初步顯現(xiàn)

萬(wàn)科很早就意識(shí)到人口放緩的問(wèn)題，住房需求增長(zhǎng)不會(huì)永久持續(xù)下去，需要尋找具備長(zhǎng)期潛力的新賽道，以保障公司發(fā)展。根據(jù)年報(bào)顯示，經(jīng)過(guò)八年的探索和布局，其非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)迎來(lái)高速發(fā)展階段。

萬(wàn)物云成為行業(yè)率先覆蓋“住宅服務(wù)、商企辦公、城市服務(wù)”全域空間服務(wù)的公司，2021年其收入首次超過(guò)200億元，同比增長(zhǎng)32%。萬(wàn)物云已形成極強(qiáng)的外部競(jìng)爭(zhēng)力，新增合約面積中外拓業(yè)務(wù)占比超七成，其中商寫(xiě)領(lǐng)域外拓樓盤(pán)占比約近八成，已在廣東橫琴、深圳沙頭、武漢唐家墩打造多個(gè)城市服務(wù)的標(biāo)桿案例。

物流倉(cāng)儲(chǔ)抓住國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)機(jī)遇，旗下冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)位居行業(yè)第一。近三年收入復(fù)合增速52%，其中2021年收入32億元，同比增長(zhǎng)69%，穩(wěn)定期項(xiàng)目NOI率達(dá)到6.5%。萬(wàn)緯還成功引入了GIC、淡馬錫等知名機(jī)構(gòu)作為戰(zhàn)略投資者，其專(zhuān)業(yè)能力和市場(chǎng)價(jià)值受到認(rèn)可。

萬(wàn)科泊寓已成為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、運(yùn)營(yíng)效率最高的集中式公寓運(yùn)營(yíng)商。近三年收入復(fù)合增速40%，其中2021年收入同比增長(zhǎng)14%，NOI約為5.3億元，同比增長(zhǎng)193%。在單房運(yùn)營(yíng)成本、費(fèi)用率、自有渠道獲客比率等方面，已建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。除自身資產(chǎn)外，泊寓還為294家企事業(yè)單位的租賃住房項(xiàng)目提供產(chǎn)策、建造和運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。

商業(yè)業(yè)務(wù)方面，印力管理規(guī)模、收入、輕資產(chǎn)管理輸出均處于行業(yè)第一陣營(yíng)。近五年收入復(fù)合增速達(dá)到20%，在商業(yè)最發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角地區(qū)，印力在管面積處于前列，近兩年新開(kāi)業(yè)的大型購(gòu)物中心項(xiàng)目首個(gè)完整年整體NOI率在6%以上。

萬(wàn)科認(rèn)為，如果只看經(jīng)營(yíng)收入和利潤(rùn)，這些業(yè)務(wù)在今天以及未來(lái)都很難達(dá)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的同等規(guī)模。但隨著全社會(huì)收益率要求和風(fēng)險(xiǎn)偏好的下降，這些業(yè)務(wù)能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢(shì)開(kāi)始顯現(xiàn)，以其為對(duì)象的多種類(lèi)型的長(zhǎng)期股權(quán)投資開(kāi)始增加。公司投入收益將能夠通過(guò)多種方式體現(xiàn)，一定程度上形成對(duì)業(yè)績(jī)的支持。其基于現(xiàn)金流的財(cái)務(wù)價(jià)值、基于韌性和細(xì)分市場(chǎng)擴(kuò)展的成長(zhǎng)價(jià)值，將是萬(wàn)科長(zhǎng)期價(jià)值增長(zhǎng)的重要源泉。