4月23日，由博勢瓴英（北京）科技有限公司、博勢智庫主辦的“房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與知識經(jīng)濟發(fā)展趨勢研討會”上，中國人民大學土地政策與制度研究中心主任葉劍平認為中國目前的大規(guī)模城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)模式會終結(jié)，房企的規(guī)模也會隨之萎縮，但物業(yè)公司等服務公司會變得更大。（更多精彩，請關注：三浩商學院）

中國人民大學土地政策與制度研究中心主任 葉劍平

以下為葉劍平發(fā)言實錄：

首先，我認為中國這種大規(guī)模城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的模式要終結(jié)。早在十年前我提出，在稀缺經(jīng)濟時代，通過這種大規(guī)模的造房造城運動來解決住房供求矛盾是可以的，畢竟短缺時代有什么就賣什么。但當前房地產(chǎn)在隨著整個經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型而轉(zhuǎn)型，對應住房需求的變化就是從住到住好。

在座的在北京都有套房子，100㎡的房子基本上就是一千萬，但一千萬的資產(chǎn)價值是不是帶來了一千萬的住房享受？很明顯這兩者之間是不匹配的。以人大東門八九十年代的建筑為例，原來是政策分配的住房，后來住房商品化改革后改建為五六十平米，不符合現(xiàn)代宜居的標準，但資產(chǎn)的價值量卻是巨大的。所以我們現(xiàn)在房地產(chǎn)的主要矛盾實際上是住的質(zhì)量和價值的不平衡，如果還繼續(xù)延續(xù)過去的發(fā)展路徑，只會與老百姓的消費需求背道而馳。

衣食住行本應該是社會的基本供應要素，改革開發(fā)以來中國經(jīng)濟的快速發(fā)展已經(jīng)基本解決了多數(shù)人的溫飽，但住房卻依然卻成為很多人終身奮斗的目標。對比國外的發(fā)展經(jīng)驗，我國未來住房領域的改革應該深入思考如何解決從住到住好過程中所需要的諸多要素。

第二，未來住房租賃市場一定會興起，各種房地產(chǎn)金融產(chǎn)品必將活躍金融市場。從世界范圍來看，大都市的住房自由化率都不高。但中國的國情比較特殊，過去房子在中國不僅是住的問題，還是身份問題，而身份又決定了社會地位，由此導致住房所關聯(lián)的社會問題十分沉重。

現(xiàn)在隨著新生代的逐漸成長，他們在工作流動性、住房成本、生活舒適度上與上一代人有不同的特點和需求，這就決定了社會的治理模式也要改變。如果國家能夠完全承擔起戶籍、教育、養(yǎng)老等社會公共服務的責任，那么住房就會簡化為居住地點的選擇。再輔之以稅收減免、住房保障等制度建設，住房租賃市場就會迅速興起。

住房租賃不僅是租，還有管理。從投資角度來看，租賃企業(yè)的發(fā)展一般是兩個路徑：一是被大資本收購；二是資產(chǎn)證券化。未來隨著住房制度改革的推進，住房銷售和租賃的市場結(jié)構(gòu)會逐漸趨于平衡，這也是資源激活和優(yōu)化配置的過程。

第三，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的核心在于資源的融合。隨著移動互聯(lián)網(wǎng)的迅猛發(fā)展，集中辦公是否還有必要？未來的工作形式是不是會更加靈活和分散？城市里的人是否會逐漸選擇去鄉(xiāng)村辦公？如果未來這是一個趨勢的話，就可以將鄉(xiāng)村的資產(chǎn)激活，承接城市的一些功能需求，進而達到城鄉(xiāng)融合發(fā)展。

如果以上三點都能成立的話，我認為房企會逐漸的萎縮，而物業(yè)管理公司、租賃集團則會越來越強大。城市也會停止擴張，鄉(xiāng)村的振興也會起來。否則我們一方面提倡鄉(xiāng)村振興，另一方面卻是城市盲目擴張，最終只會導致鄉(xiāng)村慢慢凋零，美麗中國也就淪為一句口號。而在這實際的發(fā)展過程中，政府的政策方向和落地程度會起到重要的決定性作用。

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