深圳市創(chuàng)新投資集團(tuán)有限公司董事長、深圳市私募基金協(xié)會(huì)會(huì)長靳海濤在2013年11月28日深圳舉行的“2013（首屆）新萊源·中國房地產(chǎn)基金年會(huì)”上的講話：

    我就我國房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)談一點(diǎn)看法，供各位來賓參考和交流。
 

    房地產(chǎn)私募基金是從事房地產(chǎn)收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷獲取收入的集合投資制度，人民幣房地產(chǎn)私募基金是房地產(chǎn)開發(fā)直接融資的一個(gè)重要方式，在國外，已經(jīng)有很成熟的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，而且規(guī)模非常大，但在我國仍然屬于新型金融業(yè)態(tài)，處在發(fā)展的初級(jí)階段，呈現(xiàn)出以下三個(gè)方面的特點(diǎn)：

    第一，房地產(chǎn)私募基金面臨的機(jī)會(huì)眾多，但是投資比較審慎，深圳市私募基金協(xié)會(huì)根據(jù)深圳的實(shí)際情況對(duì)房地產(chǎn)私募基金作了如下界定，房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)是指國家審批的金融機(jī)構(gòu)之外的、從事房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)組織，而房地產(chǎn)私募基金是該類投融資機(jī)構(gòu)發(fā)起或管理用于房地產(chǎn)投資或融資的一個(gè)資金的集合，目前主要是以有限合伙基金的形式設(shè)立，有時(shí)候也需要包括銀行、信托、資管這樣一些金融機(jī)構(gòu)的協(xié)作，除深圳市私募基金協(xié)會(huì)界定的上述房地產(chǎn)私募基金之外，目前我國還有開發(fā)企業(yè)、投資銀行以及各類金融機(jī)構(gòu)以靈活的方式介入房地產(chǎn)行業(yè)的投融資業(yè)務(wù)，其實(shí)廣義上也可以理解為房地產(chǎn)基金，但是我們認(rèn)為狹義的這種不能算作房地產(chǎn)基金。大家知道，房地產(chǎn)業(yè)非常大，機(jī)會(huì)也非常多，但是房地產(chǎn)基金為什么沒有踴躍的發(fā)展起來呢？我認(rèn)為最主要的第一個(gè)原因是中國的誠信體系缺失，給基金的運(yùn)作和投資人用基金的意愿帶來了很大的障礙。另外一個(gè)，中國的房地產(chǎn)開發(fā)目前項(xiàng)目的利潤非常高，地產(chǎn)商不是很情愿采用地產(chǎn)基金入股的方式來運(yùn)作，更多的是希望通過信托或者其他方式募集一些固定回報(bào)的資金來解決房地產(chǎn)開發(fā)的問題，所以我們當(dāng)然還面臨著不成熟的投資人群體和繁多復(fù)雜的投資機(jī)會(huì)，所以目前的現(xiàn)狀是多數(shù)管理機(jī)構(gòu)是審慎前行，但是他們是在逐步搭建系統(tǒng)，投資探索試水，通過試水進(jìn)一步提升房地產(chǎn)基金的經(jīng)驗(yàn)和管理能力。

    第二，總體規(guī)模偏小，但增長勢(shì)頭迅猛。根據(jù)深圳市私募基金協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，截止到2013年10月底，全國本土房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)大概有510家，管理規(guī)模超過6000億元人民幣，深圳本土房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)大約在210家，管理規(guī)模接近2000億元人民幣，盡管2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比例還不高，但從2010年以來一直保持快速增長的態(tài)勢(shì)，2013年的基金規(guī)模大約是2010年的6倍。

    第三，目前多數(shù)基金尚未完成完整的基金周期，行業(yè)整體業(yè)績尚未顯現(xiàn)出來，由于大部分人民幣房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展始于2010年，所以有人把2010年看作人民幣房地產(chǎn)基金的元年，目前除少數(shù)基金外，多數(shù)尚沒有完成募集、投資、管理、退出這樣完整的經(jīng)營周期，各基金管理機(jī)構(gòu)的投資能力、盈利能力和管理水平尚待周期完成以后才能非常清晰的體現(xiàn)出來。

    我個(gè)人認(rèn)為，人民幣房地產(chǎn)私募基金的未來值得期待，主要是基于以下四個(gè)理由：第一，民間資本充裕是房地產(chǎn)人民幣基金發(fā)展的前提，伴隨我國國民經(jīng)濟(jì)的快速增長和民間財(cái)富的快速積累，現(xiàn)階段民間資金充裕，大量資本在尋找投資機(jī)會(huì)，截止2012年底，全國城鄉(xiāng)儲(chǔ)蓄余額接近4萬億，加上股票、保險(xiǎn)、債券等金融機(jī)構(gòu)的理財(cái)產(chǎn)品，金融資產(chǎn)總規(guī)模超過6萬億，也是全球私人財(cái)富增值最多的國家，給房地產(chǎn)基金提供了充足的來源；第二，我們看到中國投資渠道匱乏，也是人民幣房地產(chǎn)私募基金發(fā)展的必然，目前國內(nèi)投資渠道比較窄，除了資本市場就是房地產(chǎn)市場，黃金、收藏品投資這些品種沒有太大的容量來吸納中國龐大的民間資本，而房地產(chǎn)基金的出現(xiàn)使投資人在購買商品房或者購買房地產(chǎn)上市公司的股票、債券以外，為投資房地產(chǎn)開拓了第三條渠道；第三，我們看到行業(yè)的收益比較高，與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率仍然處在較高的水平，我們做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，2012年中國80家A股從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司平均凈資產(chǎn)收益率為11.64%，遠(yuǎn)高于社會(huì)平均凈資產(chǎn)收益率，相比之下，我們認(rèn)為房地產(chǎn)基金的收益率可能會(huì)最高，目前國內(nèi)房地產(chǎn)私募基金的目標(biāo)收益率一般都在20%—25%；第四，我們看到我國民眾的理財(cái)行為在從風(fēng)險(xiǎn)偏好型趨向風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避型，從2007年至2011年，創(chuàng)業(yè)投資包括私募股權(quán)投資這個(gè)業(yè)務(wù)的迅猛發(fā)展，投資的回報(bào)率也比較高，吸引了我國部分民眾理財(cái)情緒風(fēng)險(xiǎn)偏好的逐步提升，通過各種途徑介入到創(chuàng)投領(lǐng)域的股權(quán)投資，民眾的整體理財(cái)情緒風(fēng)險(xiǎn)偏好提升，有利于我國創(chuàng)業(yè)環(huán)境的改善和創(chuàng)新活動(dòng)的持續(xù)活躍，但是民眾在創(chuàng)投領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)偏好提升卻在證券二級(jí)市場的風(fēng)險(xiǎn)偏好降低，這些年大家都看到股市處于長期低迷狀態(tài)，12年底開始，我國證券市場又發(fā)生了IPO堰塞湖，至今IPO還沒有開閘，在這樣一種情況下，創(chuàng)業(yè)投資的退出通道出現(xiàn)了堵塞，迅速傳導(dǎo)到創(chuàng)投領(lǐng)域，出現(xiàn)了募資困難和投資的下滑，我國民眾理財(cái)情緒的風(fēng)險(xiǎn)偏好在逐漸降低，資金大量轉(zhuǎn)向風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避型理財(cái)業(yè)務(wù)，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避型的理財(cái)業(yè)務(wù)很多，房地產(chǎn)私募基金從規(guī)模和影響力來說，都是這個(gè)市場的主力品種。

    預(yù)測我國房地產(chǎn)私募基金未來可能出現(xiàn)如下趨勢(shì)：基金的規(guī)模越來越大，從后臺(tái)支持房地產(chǎn)開發(fā)商逐步走向前臺(tái)，直接拿地開發(fā)，基金將傾向于擁有大量穩(wěn)定租金收入的寫字樓、商業(yè)物業(yè)，基金在房地產(chǎn)行業(yè)牛熊轉(zhuǎn)換的劇烈周期變動(dòng)中，房地產(chǎn)開發(fā)商顯得轉(zhuǎn)身輕盈靈活，在牛市時(shí)為房地產(chǎn)開發(fā)商提供融資服務(wù)，在熊市時(shí)收購廉價(jià)物業(yè)，獲取穩(wěn)定租金。此外我也看到另外一個(gè)趨勢(shì)，我國房地產(chǎn)私募基金終將走出國門，在更廣闊的世界里為全球華人的房地產(chǎn)理財(cái)提供服務(wù)。

    近年來，深創(chuàng)投在地產(chǎn)基金方面也做了一些有益的探索，大家知道深創(chuàng)投這些年來一直致力于創(chuàng)業(yè)投資，截止目前已投資了500家企業(yè)，投資金額已經(jīng)超過130億元，所投資的企業(yè)已經(jīng)有了89個(gè)企業(yè)在全球17個(gè)證券市場實(shí)現(xiàn)IPO上市，當(dāng)然我們?cè)谒侥脊蓹?quán)投資行業(yè)處在領(lǐng)頭羊地位，但是我們也在思考未來的戰(zhàn)略，按照深創(chuàng)投的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，我們將從單純的創(chuàng)投向以創(chuàng)投作為核心業(yè)務(wù)的綜合性投資財(cái)團(tuán)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，而這個(gè)轉(zhuǎn)變過程中，地產(chǎn)基金是一個(gè)重要的領(lǐng)域，目前我們已經(jīng)在江蘇設(shè)立了三支地產(chǎn)基金，在深圳也用這樣一種理念和方式管理了一個(gè)項(xiàng)目里部分的內(nèi)容，這些基金除了從事傳統(tǒng)地產(chǎn)營銷業(yè)務(wù)以外，增加了產(chǎn)權(quán)換股權(quán)和租金換股權(quán)的新金融特色，對(duì)我們目標(biāo)中的企業(yè)，由于有了基金，就具備了要錢可以給錢，要地可以給地，要房子可以給房子，這樣一種綜合的投資服務(wù)能力，我想這樣一種新型的科技或者工業(yè)地產(chǎn)基金把房地產(chǎn)事業(yè)中短期的回報(bào)和中長期的回報(bào)結(jié)合起來，把穩(wěn)健型和冒險(xiǎn)型結(jié)合起來，把追求短期經(jīng)濟(jì)效益和追求長期社會(huì)效益以及經(jīng)濟(jì)效益結(jié)合起來，無疑是地產(chǎn)事業(yè)當(dāng)中重要的新探索，我們也注意到世界創(chuàng)投機(jī)構(gòu)有一個(gè)共同的趨勢(shì)，即從單純的創(chuàng)投基金管理機(jī)構(gòu)逐漸轉(zhuǎn)變成綜合性的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，美國的黑石等機(jī)構(gòu)已經(jīng)基本完成了轉(zhuǎn)變的進(jìn)程。各家中國創(chuàng)投機(jī)構(gòu)也正在從單純的創(chuàng)投基金管理公司起步，在復(fù)雜多變的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中逐步向綜合性的資產(chǎn)配置機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變，開始涉足了二級(jí)市場的私募基金、私募證券投資基金、公募證券投資基金、產(chǎn)業(yè)并購基金、合同能源管理基金、股權(quán)投資母基金等等，房地產(chǎn)私募基金是資產(chǎn)配置的一個(gè)重要內(nèi)容，目前深圳已經(jīng)有一部分房地產(chǎn)私募基金就是由一些創(chuàng)投機(jī)構(gòu)發(fā)起募集、投資和管理的，這些優(yōu)秀的創(chuàng)投機(jī)構(gòu)同時(shí)也是優(yōu)秀的房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)，隨后的會(huì)議環(huán)節(jié)還會(huì)給他們頒發(fā)各種獎(jiǎng)項(xiàng)來表彰他們對(duì)于房地產(chǎn)私募基金的貢獻(xiàn)，我也期待在接下來的論壇與嘉賓的溝通交流環(huán)節(jié)上，各位同仁能夠深入探討房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展與創(chuàng)新，分享成功經(jīng)驗(yàn)，共同促進(jìn)行業(yè)的規(guī)范健康發(fā)展。

    各位同仁，配合房地產(chǎn)行業(yè)波瀾壯闊的發(fā)展態(tài)勢(shì)，展望房地產(chǎn)私募基金的光明未來，我們充分相信今天召開的房地產(chǎn)私募基金年會(huì)必將帶來更加絢麗多彩的明天。謝謝大家！