（來(lái)源：e公司 編輯：三浩傳播）

  在房地產(chǎn)寒冬中，市場(chǎng)關(guān)注已久的萬(wàn)物云終于官宣分拆上市，萬(wàn)科持有其63%股權(quán)。這一次市場(chǎng)將給予它多少估值？

　　萬(wàn)物云官宣分拆上市

　　11月5日晚間，萬(wàn)科A(000002)公告稱，擬分拆萬(wàn)物云到港交所上市。此項(xiàng)議案已通過(guò)董事會(huì)審議，董事會(huì)認(rèn)為萬(wàn)物云境外上市后將會(huì)為其后續(xù)發(fā)展提供更好的資金保障和資本運(yùn)作空間，有力促進(jìn)公司整體戰(zhàn)略升級(jí)與可持續(xù)發(fā)展。

　　根據(jù)計(jì)劃，本次發(fā)行的H股股數(shù)不高于萬(wàn)物云發(fā)行后總股本的15%(超額配售選擇權(quán)行使前)，并授予承銷商不超過(guò)上述發(fā)行的H股股數(shù)15%的超額配售選擇權(quán)。萬(wàn)科所持萬(wàn)物云股份還將申請(qǐng)H股全流通，涉及股份數(shù)量6.6億股。截至公告日，萬(wàn)科直接或間接合計(jì)持有萬(wàn)物云62.889%股權(quán)，上市后仍將保持對(duì)萬(wàn)物云的控股權(quán)。

　　萬(wàn)物云由萬(wàn)科物業(yè)更名而來(lái)，旗下業(yè)務(wù)中住宅物業(yè)營(yíng)收占比最高，今年上半年占比55%；商業(yè)物業(yè)以“萬(wàn)物梁行”為品牌，已服務(wù)項(xiàng)目超1900個(gè)；社區(qū)空間服務(wù)方面運(yùn)營(yíng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)樸鄰；此外還有智慧城市服務(wù)品牌“萬(wàn)物云城”。

　　據(jù)公告，萬(wàn)物云今年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收103.83億元，同比增長(zhǎng)33.3%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為10.43億元。截至2021年上半年，萬(wàn)物云總資產(chǎn)190.1億元，所有者權(quán)益70.8億元。

　　在近期萬(wàn)科業(yè)務(wù)交流會(huì)上，萬(wàn)物云CEO朱保全提出了各業(yè)務(wù)條線的發(fā)展目標(biāo)，其中住宅物業(yè)領(lǐng)域會(huì)控制增速，確保服務(wù)品質(zhì)；商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域的萬(wàn)物梁行要發(fā)揮合資紅利，保持在40%-60%的增速；專注城市物業(yè)的萬(wàn)物云城要有決心做成做大，保持不低于60%的增長(zhǎng)。

　　萬(wàn)物云還發(fā)布了“千條街道計(jì)劃”。朱保全在上述交流會(huì)上表示：“過(guò)去四年里，萬(wàn)科已積攢288條街道，我們的市場(chǎng)占有率在街道里的濃度超過(guò)25%，未來(lái)將打造1000條這樣的街道，以后在萬(wàn)物云的計(jì)量單位可能不再是一個(gè)個(gè)項(xiàng)目，而是一條條街道 。”

　　萬(wàn)科表示，通過(guò)本次分拆上市，可以有效增強(qiáng)萬(wàn)物云的資本實(shí)力，并擁有獨(dú)立的資本運(yùn)作平臺(tái)以及投資者基礎(chǔ)，為其業(yè)務(wù)發(fā)展提供更為多元化的融資渠道，提升萬(wàn)物云競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)符合公司股東的整體利益。

　　在管面積TOP2

　　過(guò)去幾年資本市場(chǎng)涌起一波分拆物業(yè)上市潮，萬(wàn)科在其中算是姍姍來(lái)遲，萬(wàn)科之后前十大房企中只有龍湖集團(tuán)尚未分拆物業(yè)板塊。

　　在2020年6月股東大會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮曾表示，萬(wàn)科會(huì)考慮在未來(lái)適當(dāng)?shù)臅r(shí)候給物業(yè)服務(wù)作上市安排。他強(qiáng)調(diào)，如果萬(wàn)科的物業(yè)服務(wù)只是傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理服務(wù)，那么多一家上市公司、少一家上市公司其實(shí)并不重要。但如果是一個(gè)城市服務(wù)商，則會(huì)變得很重要。

　　輕資產(chǎn)的物業(yè)板塊更易獲得較高估值。截至11月5日，港股物業(yè)板塊中總市值排名前三的是碧桂園服務(wù)(6098.HK)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活(1209.HK)，融創(chuàng)服務(wù)(1516.HK)，總市值分別為1772億元，886億元，436億元，市盈率分別為42倍，57倍，37倍。碧桂園服務(wù)市值甚至超過(guò)了碧桂園的1540億元。

　　從規(guī)模上看，萬(wàn)物云僅次于碧桂園服務(wù)。截至今年上半年，碧桂園服務(wù)合同管理面積為12.05億平方米，收費(fèi)管理面積約為6.44億平方米。萬(wàn)科年報(bào)披露，截至2020年底，萬(wàn)物云在管面積5.66億平方米。

　　在當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)整體承壓下，分拆物業(yè)上市還有輔助房企的意味。萬(wàn)科在公告中表示，分拆上市有助于突出萬(wàn)科在空間科技服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，提高本公司及萬(wàn)物云的持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力，釋放其內(nèi)在價(jià)值，同時(shí)有利于萬(wàn)科向開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

　　萬(wàn)科在今年上半年出現(xiàn)13年以來(lái)首次半年度凈利潤(rùn)下滑，三季度仍處在增收不增利的狀態(tài)。據(jù)財(cái)報(bào)，萬(wàn)科第三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1043.7億元，同比增長(zhǎng)9.7%，環(huán)比減少0.45%；歸母凈利潤(rùn)55.42億元，同比減少23.3%，環(huán)比減少42.16%；毛利率20.75%，同比減少6.31個(gè)百分點(diǎn)。

　　近期房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售遇冷，即便在旺季“金九銀十”也表現(xiàn)不佳。據(jù)克而瑞研究數(shù)據(jù)，10月，典型城市商品住宅成交熱度延續(xù)低位波動(dòng)，29個(gè)監(jiān)測(cè)城市預(yù)計(jì)成交規(guī)模達(dá)1946萬(wàn)平方米，環(huán)比微降3%，同比降幅有收窄趨勢(shì)，下降22%。

　　行業(yè)寒冬之中，郁亮以日本房企大和房建為案例，稱“天下沒(méi)有做完的生意”。他在業(yè)務(wù)交流會(huì)上表示，上世紀(jì)九十年代的大衰退導(dǎo)致行業(yè)萎縮，直到近期才恢復(fù)到20年前的水平。但在此過(guò)程中也有優(yōu)秀的企業(yè)，例如大和房建連續(xù)十余年入列世界五百?gòu)?qiáng)，從原本的開發(fā)主業(yè)發(fā)展到如今的租賃公寓、物流、代建等業(yè)務(wù)都名列前茅。