近日，第一太平戴維斯發(fā)布《Savills 大灣區(qū)甲級寫字樓指數(shù)》報告。報告顯示，2019 年下半年，在經(jīng)濟不確定因素及供過于求的疊加壓力下，多城租金和價格指數(shù)下跌。同時，八城總租用成本亦有所下降，但因港澳與內(nèi)地城市總租用成本差異仍較顯著，港澳企業(yè)后勤辦公的租賃需求外溢至廣深珠現(xiàn)象較上半年更趨明顯。

多城租金和價格指數(shù)均下跌

2019 年下半年內(nèi)，在中國經(jīng)濟持續(xù)放緩、多城新增供應過量等因素的綜合影響下，粵港澳大灣區(qū)（簡稱“大灣區(qū)”）甲級寫字樓租金指數(shù)和價格指數(shù)均呈下跌勢頭。其中，甲級寫字樓租金指數(shù)半年度環(huán)比下跌2.5%至166.6，但其十年期漲幅仍達66.6%之高。具體來看，香港租金指數(shù)環(huán)比下跌1.5%至192.6，但仍居大灣區(qū)眾城之首；租金指數(shù)跌幅最高的城市為深圳，環(huán)比下降5.4%至147.6，廣州租金指數(shù)環(huán)比下降1.5%至155.5。

同期，大灣區(qū)甲級寫字樓價格指數(shù)環(huán)比下跌 3.6%至209.2。其中，香港價格指數(shù)環(huán)比下跌 5.1%至249.9。在經(jīng)濟放緩以及融資渠道收緊所導致的現(xiàn)金流動性不足的共同影響下，深圳和廣州價格指數(shù)分別環(huán)比下降3.2%至213和3.1%至154。不過，值得注意的是，東莞和惠州因基建的完善、優(yōu)質(zhì)項目的交付加之政策支持提振業(yè)主信心，東莞和惠州價格指數(shù)雙雙小幅增長，分別環(huán)比增長 3.5%和1.4%。

港澳需求外溢至廣深珠現(xiàn)象更趨明顯

2019 年下半年，大灣區(qū)十一城甲級寫字樓市場新增供應共計達 140 萬平方米，其中，深圳為主要的新增供應來源，占區(qū)域總新增供應的 75.4%。截至2019年末，大灣區(qū)寫字樓市場總新增存供應量累計達2730 萬平方米。

同期，大灣區(qū)寫字樓市場平均空置率環(huán)比增長2.5 個百分點至16.3%，香港和廣州空置率仍維持在個位數(shù)水平，分別為4.7%和4.8%，報告認為，持續(xù)的供過于求疊加經(jīng)濟放緩令深圳和佛山等內(nèi)地城市空置率有所上升，而珠海、東莞和惠州的租賃需求則有所增長，市場去化加速。

2019 年下半年，多城租用成本降幅明顯，香港與內(nèi)地城市之間的總租用成本差距仍然顯著。報告指出，這是由包括社會和經(jīng)濟的不確定性、供需的不平衡以及市場的季節(jié)性因素在內(nèi)的多個因素造成的。數(shù)據(jù)顯示，香港的總租用成本達人民幣每平方米每月866.0元，分別約為深圳和廣州總租用成本的3.8倍和4.2倍。

其中，包括香港、廣州、深圳、珠海在內(nèi)的八個城市的寫字樓總租用成本均有所下降，而其余三城則呈現(xiàn)增長。具體而言，深圳錄得最高跌幅，環(huán)比下跌 6.7%；而東莞則錄得最大漲幅，環(huán)比增長 2.1%。部分港澳企業(yè)對后勤辦公的租賃需求外溢和搬遷至廣深珠的現(xiàn)象較上半年更為明顯。

廣深港步入租金下降初期

報告認為，在多城經(jīng)濟環(huán)境和供需關(guān)系等多種因素變化的影響下，大灣區(qū)八城的甲級寫字樓租金表現(xiàn)步入新的市場周期。截至 2019 年末，香港、深圳和廣州處于下降初期，而如珠海和東莞等城則步入下降末期。

深圳的供過于求情況加劇，加之當?shù)亟?jīng)濟放緩現(xiàn)狀，促使其租金已連續(xù)四季度下跌，租金指數(shù)半年度環(huán)比下跌5.4%至147.6，跌幅居大灣區(qū)眾城之首。廣州市場較深圳則表現(xiàn)相對穩(wěn)定，但廣州多數(shù)業(yè)主于下半年有所行動，如在包括租金及租賃條款在內(nèi)的商務(wù)談判上表現(xiàn)出更大的彈性，以應對經(jīng)濟放緩、租賃需求增長緩慢和計劃于2020年入市的大量新增供應。因此，廣州租金指數(shù)半年度環(huán)比小幅下降1.5%至155.5。

報告分析稱，盡管近期發(fā)生的新冠肺炎疫情已然對整體市場造成一定的短期影響，但大灣區(qū)寫字樓市的資產(chǎn)表現(xiàn)預計仍將取決于市場自身的長期基本面情況，譬如經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和當?shù)厥袌龉┬鑴討B(tài)等，而非由突發(fā)的疫情所主導。另外，近期深圳和珠海提供的不同程度的政策支持，吸引了眾多企業(yè)落戶，繼而催生更多寫字樓租賃需求，并提振市場信心。