（來源：e公司 編輯：三浩傳播）

  在房地產(chǎn)寒冬中，市場關(guān)注已久的萬物云終于官宣分拆上市，萬科持有其63%股權(quán)。這一次市場將給予它多少估值？

　　萬物云官宣分拆上市

　　11月5日晚間，萬科A(000002)公告稱，擬分拆萬物云到港交所上市。此項議案已通過董事會審議，董事會認(rèn)為萬物云境外上市后將會為其后續(xù)發(fā)展提供更好的資金保障和資本運作空間，有力促進公司整體戰(zhàn)略升級與可持續(xù)發(fā)展。

　　根據(jù)計劃，本次發(fā)行的H股股數(shù)不高于萬物云發(fā)行后總股本的15%(超額配售選擇權(quán)行使前)，并授予承銷商不超過上述發(fā)行的H股股數(shù)15%的超額配售選擇權(quán)。萬科所持萬物云股份還將申請H股全流通，涉及股份數(shù)量6.6億股。截至公告日，萬科直接或間接合計持有萬物云62.889%股權(quán)，上市后仍將保持對萬物云的控股權(quán)。

　　萬物云由萬科物業(yè)更名而來，旗下業(yè)務(wù)中住宅物業(yè)營收占比最高，今年上半年占比55%；商業(yè)物業(yè)以“萬物梁行”為品牌，已服務(wù)項目超1900個；社區(qū)空間服務(wù)方面運營房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺樸鄰；此外還有智慧城市服務(wù)品牌“萬物云城”。

　　據(jù)公告，萬物云今年上半年實現(xiàn)營收103.83億元，同比增長33.3%，營業(yè)利潤為10.43億元。截至2021年上半年，萬物云總資產(chǎn)190.1億元，所有者權(quán)益70.8億元。

　　在近期萬科業(yè)務(wù)交流會上，萬物云CEO朱保全提出了各業(yè)務(wù)條線的發(fā)展目標(biāo)，其中住宅物業(yè)領(lǐng)域會控制增速，確保服務(wù)品質(zhì)；商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域的萬物梁行要發(fā)揮合資紅利，保持在40%-60%的增速；專注城市物業(yè)的萬物云城要有決心做成做大，保持不低于60%的增長。

　　萬物云還發(fā)布了“千條街道計劃”。朱保全在上述交流會上表示：“過去四年里，萬科已積攢288條街道，我們的市場占有率在街道里的濃度超過25%，未來將打造1000條這樣的街道，以后在萬物云的計量單位可能不再是一個個項目，而是一條條街道 。”

　　萬科表示，通過本次分拆上市，可以有效增強萬物云的資本實力，并擁有獨立的資本運作平臺以及投資者基礎(chǔ)，為其業(yè)務(wù)發(fā)展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物云競爭優(yōu)勢，同時符合公司股東的整體利益。

　　在管面積TOP2

　　過去幾年資本市場涌起一波分拆物業(yè)上市潮，萬科在其中算是姍姍來遲，萬科之后前十大房企中只有龍湖集團尚未分拆物業(yè)板塊。

　　在2020年6月股東大會上，萬科董事會主席郁亮曾表示，萬科會考慮在未來適當(dāng)?shù)臅r候給物業(yè)服務(wù)作上市安排。他強調(diào)，如果萬科的物業(yè)服務(wù)只是傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理服務(wù)，那么多一家上市公司、少一家上市公司其實并不重要。但如果是一個城市服務(wù)商，則會變得很重要。

　　輕資產(chǎn)的物業(yè)板塊更易獲得較高估值。截至11月5日，港股物業(yè)板塊中總市值排名前三的是碧桂園服務(wù)(6098.HK)，華潤萬象生活(1209.HK)，融創(chuàng)服務(wù)(1516.HK)，總市值分別為1772億元，886億元，436億元，市盈率分別為42倍，57倍，37倍。碧桂園服務(wù)市值甚至超過了碧桂園的1540億元。

　　從規(guī)模上看，萬物云僅次于碧桂園服務(wù)。截至今年上半年，碧桂園服務(wù)合同管理面積為12.05億平方米，收費管理面積約為6.44億平方米。萬科年報披露，截至2020年底，萬物云在管面積5.66億平方米。

　　在當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)整體承壓下，分拆物業(yè)上市還有輔助房企的意味。萬科在公告中表示，分拆上市有助于突出萬科在空間科技服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展優(yōu)勢，提高本公司及萬物云的持續(xù)運營能力，釋放其內(nèi)在價值，同時有利于萬科向開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

　　萬科在今年上半年出現(xiàn)13年以來首次半年度凈利潤下滑，三季度仍處在增收不增利的狀態(tài)。據(jù)財報，萬科第三季度實現(xiàn)營收1043.7億元，同比增長9.7%，環(huán)比減少0.45%；歸母凈利潤55.42億元，同比減少23.3%，環(huán)比減少42.16%；毛利率20.75%，同比減少6.31個百分點。

　　近期房地產(chǎn)市場銷售遇冷，即便在旺季“金九銀十”也表現(xiàn)不佳。據(jù)克而瑞研究數(shù)據(jù)，10月，典型城市商品住宅成交熱度延續(xù)低位波動，29個監(jiān)測城市預(yù)計成交規(guī)模達1946萬平方米，環(huán)比微降3%，同比降幅有收窄趨勢，下降22%。

　　行業(yè)寒冬之中，郁亮以日本房企大和房建為案例，稱“天下沒有做完的生意”。他在業(yè)務(wù)交流會上表示，上世紀(jì)九十年代的大衰退導(dǎo)致行業(yè)萎縮，直到近期才恢復(fù)到20年前的水平。但在此過程中也有優(yōu)秀的企業(yè)，例如大和房建連續(xù)十余年入列世界五百強，從原本的開發(fā)主業(yè)發(fā)展到如今的租賃公寓、物流、代建等業(yè)務(wù)都名列前茅。